観光客560万人でも黒田原の商店街は閑散。恩恵が地元に届かない構造。

那須町の同一需給圏は、住宅地・商業地ともに需要者が地縁的選好性を有する個人に限定されており、圏外からの流入はほとんど見られない。住宅地の需要中心は那須町・那須塩原市への通勤者や1次取得者で、取引価格帯は土地で500万円台前半程度とされる。商業地はJR東北本線・黒田原駅周辺の既成商業エリアで、主な市場参加者は地元の個人事業主に限られ、㎡当たり2万円前後が需要の中心とされる。過疎化・人口減少の進行により市場規模は総じて小さく、取引件数も少ない。2件の鑑定士が共通して「一定の規範性を有する取引がほとんど見られず、主な取引価格帯の把握が困難」と指摘している。

住宅地の年間変動率は那須-1で -1.3%、那須-2で -0.9% と継続下落。商業地の那須5-1では -2.1% と、住宅地より下落幅が大きい。一般的要因として「インバウンド回復傾向」「県内経済の緩やかな回復」「有効求人倍率の回復」が言及されるが、地域要因への波及は限定的と判断されている。黒田原地区の住宅地では人口減少・高齢化による需要の弱含みが継続しており、商業地では町外大型店への顧客流出と観光業（別荘地需要含む）の低迷が地域要因の悪化として複数鑑定士から指摘されている。個別的要因に変動はなく、変動の主因は需要サイドの構造的な縮小にある。