観光客560万人でも黒田原の商店街は閑散。恩恵が地元に届かない構造。
商業地の地価は年間変動率-2.1%・住宅地は-0.9〜-1.3%で継続下落。鑑定3件すべてで収益価格試算が断念されるほど賃貸市場が未成熟。インバウンドマスタープラン策定と2027年の第8次振興計画が、観光需要を地価に接続できるかが分水嶺。
エリアの見通し年表
観光客数が過去最多の560万人超を記録。インバウンド誘客のエリアマスタープラン策定中。
第8次那須町振興計画の策定。ワーケーション施設の拡充が見込まれる。
地価下落トレンドが反転するかを確認。インバウンド観光政策の効果を検証。
二拠点居住・ワーケーション需要が定着し、別荘地の資産価値が安定するシナリオ。
賃貸運用（民泊・ワーケーション）による収益回収フェーズ。
観光客数が過去最多の560万人超を記録。インバウンド誘客のエリアマスタープラン策定中。
第8次那須町振興計画の策定。ワーケーション施設の拡充が見込まれる。
地価下落トレンドが反転するかを確認。インバウンド観光政策の効果を検証。
二拠点居住・ワーケーション需要が定着し、別荘地の資産価値が安定するシナリオ。
賃貸運用（民泊・ワーケーション）による収益回収フェーズ。
買う理由（5）
観光客数が過去最多を更新（560万人超）
東京から新幹線で約70分の好アクセス
ワーケーション・移住支援の充実
地価が極めて低く参入コストが小さい
インバウンド高付加価値観光地づくり事業の対象地域
買わない理由（4）
地価が30年以上下落し続けている
人口が急速に減少中（2050年に約1.6万人予測）
別荘地の流動性リスク
那須岳の火山リスク
人口の未来（那須）
駅中心から半径1km・18メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は75（減少傾向）。 高齢化率も全国より11.2pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は122人（2025）→94人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（那須）
那須町の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は29.2%と全国より8.8pt低い。10年の変化は+7.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は17.5%と全国より7.5pt低い。 なお単身のうち65歳以上は16.3%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が4地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
現在は公示価格から推計した参考値を表示しています。今後、正確な路線価データと成約価格データを統合予定です。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（那須郡那須町）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率61.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格昔から続く住宅街エリア性格郊外のベッドタウン那須町の同一需給圏は、住宅地・商業地ともに需要者が地縁的選好性を有する個人に限定されており、圏外からの流入はほとんど見られない。住宅地の需要中心は那須町・那須塩原市への通勤者や1次取得者で、取引価格帯は土地で500万円台前半程度とされる。商業地はJR東北本線・黒田原駅周辺の既成商業エリアで、主な市場参加者は地元の個人事業主に限られ、㎡当たり2万円前後が需要の中心とされる。過疎化・人口減少の進行により市場規模は総じて小さく、取引件数も少ない。2件の鑑定士が共通して「一定の規範性を有する取引がほとんど見られず、主な取引価格帯の把握が困難」と指摘している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高マクロ感応性景気感応高住宅地の年間変動率は那須-1で -1.3%、那須-2で -0.9% と継続下落。商業地の那須5-1では -2.1% と、住宅地より下落幅が大きい。一般的要因として「インバウンド回復傾向」「県内経済の緩やかな回復」「有効求人倍率の回復」が言及されるが、地域要因への波及は限定的と判断されている。黒田原地区の住宅地では人口減少・高齢化による需要の弱含みが継続しており、商業地では町外大型店への顧客流出と観光業（別荘地需要含む）の低迷が地域要因の悪化として複数鑑定士から指摘されている。個別的要因に変動はなく、変動の主因は需要サイドの構造的な縮小にある。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 3 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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