RETTO
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中立栃木県壬生町 壬生駅

コストコと産業団地が雇用を呼び込み地価は10年ぶりにプラスへ、ただ人口は2050年に2割減る

壬生町の地価は10年で-2.97%と下落してきたが、2025年は前年比+0.63%と10年ぶりにプラスへ転じた。栃木県初のコストコ壬生倉庫店(2022年開業)、ファナックが立地するみぶ羽生田産業団地、19.5haのみぶ中泉産業団地の新規分譲が雇用を生む一方、人口は2020年比で2050年までに20.2%減る推計で、需要は町なかより幹線道路沿いに偏る。

エリアの見通し年表

2025
町なかの商業機能を補う転機

旧町役場跡地の『まちなか創生拠点』整備が進み、食品スーパー『たいらや』の進出が決定(2025年度内完成予定)

2025
製造業の集積が続く進行中

県企業局が19.5haのみぶ中泉産業団地(ファナック工場隣接)の分譲を進める

2050
長期の需要縮小を織り込む警戒

社人研推計では人口が2020年比で20.2%減の約31,500人に至る見通し

買う理由（4）

栃木県初のコストコ壬生倉庫店が2022年に開業し広域集客と雇用を生んだ

みぶ羽生田産業団地にファナックが立地し中泉産業団地の新規分譲も進む

町役場移転後の旧庁舎跡地に商業拠点が整備される

地価は2022年以降下げ止まり2025年は10年ぶりにプラスへ転じた

買わない理由（3）

人口は2050年に2020年比で20.2%減る推計にある

地価は10年で-2.97%と長期下落からの回復途上で水準が低い

集客と雇用が幹線道路沿いに偏り町なかの求心力は弱い

人口の未来（壬生）

出典: 国土数値情報 将来推計人口250mメッシュ／IPSS 令和5年推計（2020年国勢調査ベース）

駅中心から半径1km・44メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。

総人口
7,407人（2025）
2050年 84 （2025=100）
指数（2025年＝100）
2020年 1021022025年 1001002030年 97972035年 94942040年 91912045年 87872050年 84842055年 80802060年 76762065年 72722070年 6868全国 71203040506070
高齢化率
28.9%
全国比 -0.7pt
＝ 65歳以上 ÷ 総人口
2025年 28.9%28.92030年 30.3%30.32035年 31.5%31.52040年 33.9%33.92045年 36%362050年 37%372055年 38.9%38.92060年 40.1%40.12065年 40.1%40.12070年 40.2%40.2全国 38.7%3040506070
壬生（半径1km）全国

全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は84（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.7pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は4,387人（2025）→3,308人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。

世帯構成（壬生）

出典: 国勢調査（2010・2015・2020）をもとにRETTO算出

壬生町の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。

単身世帯率
31.3%（2020）
全国比 -6.7pt10年で +6.9pt
＝ 単独世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 38.0%2010年 壬生 24.4%24.42015年 壬生 28.1%28.12020年 壬生 31.3%31.3101520
夫婦と子供世帯率
26.9%（2020）
全国比 +1.9pt10年で -3.0pt
＝ 夫婦と子供から成る世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 25.0%2010年 壬生 29.9%29.92015年 壬生 29.0%29.02020年 壬生 26.9%26.9101520
壬生（壬生町）全国

単身世帯率は31.3%と全国より6.7pt低い。10年の変化は+6.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は26.9%と全国より1.9pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.6%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。

住宅地の地価推移（万円/m²）

📎 [公的統計（地価）] 国土交通省 不動産情報ライブラリ 地価公示（住宅地・2015〜2025年）(2025)

※ 地価推移はエリア内の住宅地公示地点の中央値です。

土地価格

実勢価格
Coming Soon
実際の取引価格
公示価格（基準）
3.4万円/m²
（1.4〜3.7万円/m²）
2025年 / 9地点
路線価
2.7万円/m²
公示価格×0.8で推計
乖離率（公示価格を100%とした場合）参考値
実勢 110%
公示 100%
路線価 79%

この街は公示価格の調査地点が9地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。

公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。

現在は公示価格から推計した参考値を表示しています。今後、正確な路線価データと成約価格データを統合予定です。

出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成

空き家率・賃貸空室率（壬生町）

出典: 総務省 住宅・土地統計調査（2023年）

5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。

空き家率
17.0%
全国比 +3.2pt前回比 +4.2pt
＝ 空き家 ÷ 全住宅
全国 13.8%2008年 11.7%11.72013年 12.8%12.82018年 12.8%12.82023年 17.0%17.008131823
賃貸空室率
36.2%
全国比 +17.6pt前回比 +12.1pt
＝ 賃貸の空き ÷ 賃貸全体
全国 18.6%2013年 22.8%22.82018年 24.1%24.12023年 36.2%36.208131823
壬生町全国

空き家率17.0%の内訳

空き家を100%とした構成比
53%
44%
賃貸用53%その他（相続放置・長期不在）44%売却用・別荘等3%

空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。

賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。

鑑定士のまとめ

温度感

弱含み横ばい上昇強上昇
  1. 01
    — いま —

    市場の特徴

    誰が、いま、どう買っているのか?

    買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街

    同一需給圏は東武宇都宮線・JR宇都宮線沿線に広がり、需要者は壬生町・栃木市・下野市など地元及び周辺市町の一次取得者が中心。壬生町中心部は宇都宮市に隣接するベッドタウン的性格を持ち、コストコ開業やおもちゃのまち駅周辺の区画整理地・分譲住宅地に需要が集中する一方、既成住宅地は選別が進む。栃木市郊外や市街化調整区域の農家集落は地縁的選好性を持つ需要者に限られ、取引件数が少なく中心価格帯の把握が困難な地点が目立つ。下野市の石橋駅・小金井駅周辺は利便性に優れ需要は底堅い。土地は総額500万~1,500万円、新築戸建は2,000万~3,500万円程度が需要の中心となっている。

  2. 02
    — なぜ —

    地価を動かす要因

    何が上げ、何が下げているのか?

    強み利便性高マクロ感応性安定

    壬生町は人口減少率が県平均(-3.1%)を下回る-2.3%で社会動態はプラスに推移している。町役場移転やコストコ開業(六美地区)、大型店舗進出が地域要因の押し上げ材料として複数地点で言及され、区画整理済みエリアの環境要因評点は高い。栃木市は人口減少率・高齢化率がともに県平均を上回り、水害履歴の有無による選好の二極化が進行している。都賀IC接近性向上で環状線沿いの住宅地には上昇圧力がある一方、市街化調整区域の農家集落や郊外の衰退商業地(西方町金崎など)は下落が続く。下野市は人口概ね横ばいで、小金井駅・石橋駅周辺など利便性の高い地域は堅調に推移している。

  3. 03
    — どう値付け —

    値付けの根拠

    比準と収益、どちらを重視したか?

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  4. 04
    — これから —

    これからの見通し

    向こう数年、どこに向かうか?

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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約

このエリアで、さらに見られる分析

  • 物件タイプ別の判定

    ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き

  • 融資に使える金融機関

    エリアをカバーする銀行・信金と積極性

  • ハザード分析

    洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正

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