30〜40代が選ぶ城東・城南と、駅前20階タワー再開発が重なる
区画整理済みの城東・城南住宅地は鑑定30件中26件で上昇、強気取引が散見される成熟段階。対して調整区域集落地では地価が年-1.7%下落を続ける。2029年の城山町20階タワー竣工が次の地価インパクト。
エリアの見通し年表
城山町三丁目第二地区再開発の権利変換計画認可。佐藤工業が特定業務代行者に決定。
ロブレ・ロブレ632閉鎖・解体開始。西口再整備の全体像が明確化。
城山町再開発竣工（20階タワー約380戸＋ホテル棟）。街の様変わりが可視化。
西口ロブレ跡地の新施設完成（想定）。駅周辺の回遊性が大幅向上。
再開発効果が地価に反映される一方、人口減少の影響が顕在化する可能性がある時期。
城山町三丁目第二地区再開発の権利変換計画認可。佐藤工業が特定業務代行者に決定。
ロブレ・ロブレ632閉鎖・解体開始。西口再整備の全体像が明確化。
城山町再開発竣工（20階タワー約380戸＋ホテル棟）。街の様変わりが可視化。
西口ロブレ跡地の新施設完成（想定）。駅周辺の回遊性が大幅向上。
再開発効果が地価に反映される一方、人口減少の影響が顕在化する可能性がある時期。
買う理由（5）
東北新幹線停車駅で東京まで約40分
城山町三丁目第二地区の大規模再開発が始動
ロブレ跡地の西口再整備で駅前が一変する
地価4.36万円/m2と圧倒的な参入コストの低さ
栃木県内で宇都宮市に次ぐ第2位の商業集積
買わない理由（4）
人口減少が2020年代後半から加速する見込み
地価上昇率が前年比+1.43%と緩やか。爆発的な値上がりは期待しにくい
渡良瀬川・思川の洪水リスクが構造的に存在
北関東の地方都市として賃貸需要に天井がある
人口の未来（小山）
駅中心から半径1km・44メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は84（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.7pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は6,140人（2025）→4,533人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（小山）
小山市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は34.3%と全国より3.7pt低い。10年の変化は+4.5ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は27.5%と全国より2.5pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（小山市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率13.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層全国チェーン店エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は小山市及び周辺市町の住宅地域で、主な需要者は30〜40代の一次取得者が中心。複数の鑑定士が、城東・城南・城西地区の区画整理済み住宅地への需要が旺盛であることを指摘しており、首都圏を含む同一需給圏外からの流入も複数件で確認されている。圏域内の価格水準は総じてやや上昇傾向にあり、中心価格帯は土地が180〜300㎡程度で700〜1,800万円程度、新築戸建物件は2,500〜4,000万円程度が中心とされる。一方、市街化調整区域の農家集落地域では地縁的選好性を持つ地元需要に限定され、需給ともに低迷している。商業地では地元個人事業主から全国展開法人まで幅広い需要が見られ、城南地区や国道50号沿いの路線商業地で土地供給が少なく需要が強含みとの評価が多い。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み利便性高マクロ感応性景気感応高一般的要因については、小山市の総人口は微減傾向にあるものの、栃木県平均の人口減少率（-3.1%）を大幅に下回る-1.0%程度にとどまり、社会動態による人口増が毎年続いているとの記述が複数件に共通している。高齢化率も県平均を下回っており、工場・企業進出による市勢進展も複数の鑑定士が指摘している。令和5年の土地取引は件数が増加した一方で面積は減少する傾向が見られる。地域要因については、城東・城南地区等の区画整理済み地域で熟成度が高まり、新規分譲地では従来水準と乖離した取引が散見されるほど市況が活況である。一方、市街化調整区域の集落地域(間中・小薬地区)では地域要因に変動がなく需給ともに低迷し、年-1.5〜-1.7%の下落が継続している。建築費等の物価高や金利上昇の不透明感を懸念する記述も複数件にわたり確認できる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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