下野市の地価は緩やかな上昇が続き、産業団地の完売と自治医大駅前の再開発が街の下支えになっている
宇都宮市の南に隣接し、2020年国勢調査では栃木県内トップの人口増加率を記録。ただし長期の将来推計人口は減少局面に入るため、駅近・居住誘導区域内かどうかで資産の持続力に差が出る。
エリアの見通し年表
しもつけ産業団地（33.3ha）が2025年1月に完成し、同年6月に全街区が完売
自治医大駅西口の「都市核」再開発が具体化し、図書館・商業・多世代交流施設の配置計画が進む
石橋駅周辺の公共用地（石橋総合病院跡地・旧庁舎跡地）の複合施設・広場整備が進行
立地適正化計画に基づき、石橋・自治医大・小金井の3駅を核とするネットワーク型コンパクトシティが進む
下野市の将来推計人口が約5.1万人へ緩やかに減少する見込み（2020年比で約1割減）
しもつけ産業団地（33.3ha）が2025年1月に完成し、同年6月に全街区が完売
自治医大駅西口の「都市核」再開発が具体化し、図書館・商業・多世代交流施設の配置計画が進む
石橋駅周辺の公共用地（石橋総合病院跡地・旧庁舎跡地）の複合施設・広場整備が進行
立地適正化計画に基づき、石橋・自治医大・小金井の3駅を核とするネットワーク型コンパクトシティが進む
下野市の将来推計人口が約5.1万人へ緩やかに減少する見込み（2020年比で約1割減）
買う理由（5）
しもつけ産業団地（33.3ha）が2025年に完成・完売し、雇用の集積が本格化する
下野市は宇都宮市の南に隣接し、2020年国勢調査で栃木県内トップの人口増加率を記録した
自治医大駅西口が市の「都市核」として再開発され、生活利便が高まる
JR宇都宮線の3駅と新4号国道・北関東道が使え、都心・宇都宮双方へのアクセスが良い
自治医科大学・附属病院という大規模施設が安定した賃貸需要を生む
買わない理由（3）
下野市の将来推計人口は2040年ごろに約5.1万人へ減少し、長期の需要縮小が見込まれる
下野市の地価上昇は緩やかで、値上がり益（キャピタルゲイン）は期待しにくい
居住誘導区域の外にある物件は、コンパクトシティ化の中で流動性が細りやすい
人口の未来（下野）
駅中心から半径1km・44メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は82（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.2pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は4,611人（2025）→3,070人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（下野）
下野市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は30.7%と全国より7.3pt低い。10年の変化は+6.7ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は28.3%と全国より3.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は7.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が12地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（下野市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率12.4%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は下野市を中心に、隣接する壬生町・上三川町・小山市・栃木市に広がる住宅地域圏である。自治医大駅周辺は所得水準の高い医療関係者の需要が強く、供給僅少で希少性が高いため強含みの取引が見られる。小金井駅周辺や国分寺地区、壬生駅東側の区画整理地では一次取得者層の底堅い需要があり、宇都宮市に隣接する壬生町はベッドタウン的性格を持つ。一方、市街化調整区域内の農村集落（下野市南部、上三川町、壬生町、栃木市郊外）は地縁的選好性を有する地元居住者にほぼ限定され、需給ともに少ない。商業地は石橋駅前や上三川町中心部とも郊外の大型商業施設への顧客流出が進み衰退傾向にある。取引価格帯は自治医大周辺で土地総額2,000万円台、その他の住宅地では500万～1,500万円程度が中心である。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み再開発マクロ感応性安定一般的要因では、県内経済は持ち直し傾向にあるものの住宅投資は低迷気味で、物価高・建築費上昇・金利動向による市場の先行き不透明感が繰り返し指摘される。人口は下野市・壬生町・上三川町・小山市・栃木市いずれも横ばいから微減傾向で推移し、高齢化率は県平均並みか下回る地点が多い。地域要因では、自治医大駅・小金井駅周辺や区画整理事業が進む地区（国分寺地区、壬生駅東側）で地価上昇が継続する一方、市街化調整区域の農村集落や既存商業地（石橋駅前、上三川町中心部）は目立った変化はないものの需要弱含み・下落傾向が続く。個別的要因はほぼ全地点で変動なしとされる。上三川町では日産自動車とホンダの経営統合の動向が地域経済の注目材料として挙げられている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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