下野市の
宇都宮市の
エリアの見通し年表
しもつけ産業団地（33.3ha）が2025年1月に完成し、同年6月に全街区が完売
自治医大駅西口の「都市核」再開発が具体化し、図書館・商業・多世代交流施設の配置計画が進む
石橋駅周辺の公共用地（石橋総合病院跡地・旧庁舎跡地）の複合施設・広場整備が進行
立地適正化計画に基づき、石橋・自治医大・小金井の3駅を核とするネットワーク型コンパクトシティが進む
下野市の将来推計人口が約5.1万人へ緩やかに減少する見込み（2020年比で約1割減）
しもつけ産業団地（33.3ha）が2025年1月に完成し、同年6月に全街区が完売
自治医大駅西口の「都市核」再開発が具体化し、図書館・商業・多世代交流施設の配置計画が進む
石橋駅周辺の公共用地（石橋総合病院跡地・旧庁舎跡地）の複合施設・広場整備が進行
立地適正化計画に基づき、石橋・自治医大・小金井の3駅を核とするネットワーク型コンパクトシティが進む
下野市の将来推計人口が約5.1万人へ緩やかに減少する見込み（2020年比で約1割減）
買う理由（5）
しもつけ産業団地（33.3ha）が2025年に完成・完売し、雇用の集積が本格化する
下野市は宇都宮市の南に隣接し、2020年国勢調査で栃木県内トップの人口増加率を記録した
自治医大駅西口が市の「都市核」として再開発され、生活利便が高まる
JR宇都宮線の3駅と新4号国道・北関東道が使え、都心・宇都宮双方へのアクセスが良い
自治医科大学・附属病院という大規模施設が安定した賃貸需要を生む
買わない理由（3）
下野市の将来推計人口は2040年ごろに約5.1万人へ減少し、長期の需要縮小が見込まれる
下野市の地価上昇は緩やかで、値上がり益（キャピタルゲイン）は期待しにくい
居住誘導区域の外にある物件は、コンパクトシティ化の中で流動性が細りやすい
人口の未来（下野）
駅中心から半径1km・44メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は82（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.2pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は4,611人（2025）→3,070人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（下野）
下野市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は30.7%と全国より7.3pt低い。10年の変化は+6.7ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は28.3%と全国より3.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は7.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が12地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（下野市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率12.4%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街同一需給圏はJR宇都宮線沿線を中心に形成。自治医大駅周辺・緑祇園地区は医療関係者を含む購買力の高い層の需要が旺盛で、供給僅少により地価は強含み。小金井駅(始発駅)周辺や仁良川の区画整理地は一次取得者中心に需要が堅調。石橋駅周辺は利便性があるものの街路条件などで地域内に温度差が見られる。市街化調整区域の農家集落(柴・薬師寺・中大領・下坪山等)は地縁的な需要にとどまり弱含み。土地価格帯は地域により600万〜2000万円台と幅広く、新築戸建は概ね2500万〜4500万円程度が中心。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み希少性強み大手雇用マクロ感応性安定下野市の総人口は横ばい〜微減傾向だが、自治医大駅周辺・小金井駅周辺のほか下古山や文教地区で不動産需要は堅調に推移している。区画整理済みの緑・祇園地区や区画整理進行中の仁良川地区では地域要因の改善(交通・環境スコアの上昇)が反映され、年間変動率は概ね+0.5〜+2.9%で推移。一方、柴・薬師寺・中大領・下坪山など市街化調整区域の農家集落は開発規制により地域要因に変化が乏しく、-0.5〜-1.3%程度の弱含みで推移している地点が複数見られる。個別的要因の変動はほぼ全地点で「なし」とされる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は無料会員登録後にご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は無料会員登録後にご覧いただけます
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
メールアドレスだけで登録でき、すぐに使い始められます