東武日光駅前は地価が年間変動率+3%、住宅地8地点は地価が全件下落の二極構造
インバウンド回復で観光商業地は地価が上昇に転じたが、住宅地は地価が全域で下落継続。12地点すべてで賃貸市場が未成熟で収益還元法が成立しない。2029年供用開始の鬼怒川温泉駅前複合施設（約19.9億円）が次の転換点だが、市人口は2020年比で2050年に43.7%減の推計。
エリアの見通し年表
今市中心市街地の都市再生整備計画が国の認可取得見込み。鬼怒川温泉駅前再整備のアドバイザリー業務開始。
道の駅日光周辺の駐車場整備工事。鬼怒川温泉駅前再整備の事業者選定・基本設計。
鬼怒川温泉駅前複合施設（約19.9億円）の供用開始。観光客数への効果を検証。
駅前再整備効果が地価に反映され始めるタイミング。インバウンド動向も安定期へ。
人口6万人目標の中間評価。定住促進策の成果を確認。
今市中心市街地の都市再生整備計画が国の認可取得見込み。鬼怒川温泉駅前再整備のアドバイザリー業務開始。
道の駅日光周辺の駐車場整備工事。鬼怒川温泉駅前再整備の事業者選定・基本設計。
鬼怒川温泉駅前複合施設（約19.9億円）の供用開始。観光客数への効果を検証。
駅前再整備効果が地価に反映され始めるタイミング。インバウンド動向も安定期へ。
人口6万人目標の中間評価。定住促進策の成果を確認。
買う理由（5）
世界遺産「日光の社寺」がインバウンド集客の基盤
鬼怒川温泉駅前再整備（約19.9億円）が始動
今市中心市街地の都市再生整備計画が進行
地価2.7万円/m2と参入コストが極めて低い
商業地の地価が反転上昇（+0.96%）
買わない理由（4）
人口が急速に減少中（2050年に43.7%減の予測）
住宅地の地価は11年連続下落
観光依存経済の脆弱性
洪水・土砂災害リスク
人口の未来（日光）
駅中心から半径1km・33メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は54（減少傾向）。 高齢化率も全国より17.5pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は1,225人（2025）→557人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（日光）
日光市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は32.7%と全国より5.3pt低い。10年の変化は+5.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は22.1%と全国より2.9pt低い。 なお単身のうち65歳以上は15.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が3地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
現在は公示価格から推計した参考値を表示しています。今後、正確な路線価データと成約価格データを統合予定です。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（日光市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率26.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格観光客が集まる街エリア性格郊外のベッドタウン同一需給圏はJR日光線・東武日光線・鬼怒川線沿線の日光市全域。住宅地の需要者は市内在住または通勤する30〜40代の一次取得者が中心で、市外からの転入はほぼ見られない。旧日光地区は過疎化が深刻で住宅需要は旧今市地区の限られたエリアに集中する傾向にある。商業地は地元の個人事業者・中小企業が需要の中心だが、東武日光駅前から日光の社寺に通じる国道沿いではインバウンドを対象とする全国・県外法人の参入も認められる。一方、鬼怒川温泉地区は回復途上にあり、日光地区の商業地に比べて需要は弱含みである。商業地は取引規模にばらつきが大きく、複数の鑑定士が中心価格帯の把握を困難と指摘する。住宅地の取引中心は土地のみ300〜800万円、新築戸建2,000万円台が概ね共通する。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み観光集客強み希少性マクロ感応性観光景気感応日光市は人口減少率・高齢化率がともに栃木県平均を大きく上回っており、複数の鑑定士が生産年齢人口の年1.7%減少を住宅地需要弱含みの主因として挙げている。インバウンド受け入れ緩和と円安を背景に観光客数・宿泊客数はコロナ禍以前の水準にほぼ回復しており、日光の社寺周辺の観光商業地では需要増大傾向が認められる。ただし観光好況の恩恵は二社一寺周辺の商業地に局所的であり、旧今市地区の商業地や住宅地、鬼怒川温泉地区には波及が限定的とする見解が多い。建設コスト上昇や中小企業倒産増加等の景況感の偏りを一般的要因として記載する鑑定士も見られる。地域要因・個別要因の変動は全地点で「なし」とされており、構造的な地域特性に大きな変化はない。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 12 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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