地価10年で-14.8%、賃貸空室率37.6%は栃木県内最高水準
鑑定全30件が下落継続を予測し、河北地区旧来商業地は空洞化が進行。一方、河南地区の区画整理済み住宅地は市内最上位品等を維持。大日西区画整理（2029年度概成・総事業費75億円）と中橋架替工事の帰結が次の分岐点。
エリアの見通し年表
大日西土地区画整理事業（総事業費75億円）が進行中。中央地区都市再生整備計画（R3〜R7）が終盤へ。既保有物件の出口戦略を検討開始。
区画整理の進捗により足利市駅周辺の街並みが整備される時期。街並み整備の進行状況を確認するタイミング。
大日西区画整理2029年度概成。整備効果が地価に反映されるか最終確認。売れ残りの最終判断。
人口減少の加速が本格化。賃貸需要のさらなる縮小が見込まれ、売却が年々困難になる。
大日西土地区画整理事業（総事業費75億円）が進行中。中央地区都市再生整備計画（R3〜R7）が終盤へ。既保有物件の出口戦略を検討開始。
区画整理の進捗により足利市駅周辺の街並みが整備される時期。街並み整備の進行状況を確認するタイミング。
大日西区画整理2029年度概成。整備効果が地価に反映されるか最終確認。売れ残りの最終判断。
人口減少の加速が本格化。賃貸需要のさらなる縮小が見込まれ、売却が年々困難になる。
買う理由（3）
あしかがフラワーパーク・足利学校の観光需要で民泊・宿泊投資の余地
住宅地2.81万円/m²と取得コストが極めて低い
大日西区画整理（2029年概成）で中心市街地の防災性・利便性が向上
買わない理由（4）
賃貸空室率37.6%は栃木県内最高水準
住宅地地価が2015年比-14.8%と10年一貫して下落
人口14万人が構造的に減少。2040年代には10万人台前半へ
旧繊維産業の衰退で雇用基盤が脆弱
人口の未来（足利）
駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は64（減少傾向）。 高齢化率も全国より12.3pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は3,622人（2025）→2,033人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（足利）
足利市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は33.0%と全国より5.0pt低い。10年の変化は+7.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は25.3%と全国より0.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は13.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（足利市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率20.3%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格昔から続く住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏はJR両毛線・東武伊勢崎線沿線を中心とした足利市全域で、需要者の大半は市内在住・勤務の30〜40代一次取得者に限定されている。複数の鑑定士が「圏外からの転入は少ない」「地縁的選好性が強い」と一致して指摘しており、需要の自己完結性が高い。住宅地需要は渡良瀬川南岸の河南地区(朝倉町・八幡町等の区画整理済み地域)に集中する傾向が続き、河北地区の旧来住宅地は相対的に競争力が弱い。商業地は河南地区幹線道路沿い郊外型大型店舗への集積シフトが進み、河北地区中心部の既成商業地は取引件数が少なく需要の中心価格帯を見出せない状態が継続している。市街化調整区域では地縁者のみに取引が限定され需給ともに極めて低調。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好マクロ感応性景気感応高一般的要因として、足利市の人口減少率は栃木県平均の約1.3倍と複数件で明示されており、生産年齢人口が年0.4%程度減少、高齢化率も県平均を上回る状況が継続している。地域要因では、渡良瀬川に架かる中橋の架替工事が始まり通行止めが発生しており、河北地区商業地・住宅地の利便性低下と土地需要への影響が注目されている。河南地区では一部土地区画整理事業が進行中で良好な街区整備が継続している一方、旧来の既成商業地では廃業店舗の増加と空洞化が進んでいる。個別的要因に変動ありとされた地点はなく、各地点の変動率は住宅地で概ね年間▲1〜2%台、郊外・調整区域では▲2.5〜3.3%と下落幅が広い。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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