Honda水素工場の減速と人口減が重く、真岡市の地価は工業地を除いて横ばい圏にとどまる
真岡市の公示地価は2025年に全用途平均で前年比-0.07%と横ばい。真岡てらうち産業団地の造成を背景に工業地の地価は前年比+3.23%と上昇する一方、旧パワートレイン工場跡地のHonda次世代燃料電池工場は2025年6月に生産能力を年3万→2万基へ下方修正し稼働時期も延期した。人口は2009年の82,826人をピークに2025年は76,208人まで減り前年比-0.7%で、賃貸用住宅の空室率28.7%と重なり市全体の賃貸需要の底上げは見えにくい。
エリアの見通し年表
Hondaが同工場の生産能力を年3万→2万基へ下方修正し稼働時期を延期、GXサプライチェーン構築支援事業の採択も辞退(2025年6月30日)
真岡てらうち産業団地(真岡IC近接)の造成が進み第3期予約分譲を終え第4期を準備、市の工業地の地価は前年比+3.23%
Honda燃料電池工場の当初の稼働予定年度。延期後の新たな稼働時期は未定で、雇用と転入の実態が判明するかは不透明
社人研の2023年推計では真岡市の人口が約44,212人(2020年78,190人比で約-43%)まで減る見通し
Hondaが同工場の生産能力を年3万→2万基へ下方修正し稼働時期を延期、GXサプライチェーン構築支援事業の採択も辞退(2025年6月30日)
真岡てらうち産業団地(真岡IC近接)の造成が進み第3期予約分譲を終え第4期を準備、市の工業地の地価は前年比+3.23%
Honda燃料電池工場の当初の稼働予定年度。延期後の新たな稼働時期は未定で、雇用と転入の実態が判明するかは不透明
社人研の2023年推計では真岡市の人口が約44,212人(2020年78,190人比で約-43%)まで減る見通し
買う理由（4）
真岡てらうち産業団地の造成が進み工業地の地価が2025年に前年比+3.23%上昇した
旧パワートレイン工場跡地でHondaの次世代燃料電池モジュール新工場が建設中
北関東自動車道 真岡ICと国道294・408号が交わり広域アクセスに優れる
住宅地の地価は2025年に前年比+0.04%とわずかに下げ止まった
買わない理由（4）
Hondaが燃料電池工場の生産能力を年3万→2万基へ下方修正し稼働時期も延期した
真岡市の人口は2009年のピークから減少が続き2025年は前年比-0.7%
地価は10年で-10.4%と長期下落基調で水準も低い
賃貸用住宅の空室率が28.7%と高く新規賃貸の需要は限定的
人口の未来（真岡）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は87（減少傾向）。 高齢化率も全国より8.7pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は8,301人（2025）→5,899人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（真岡）
真岡市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は27.3%と全国より10.7pt低い。10年の変化は+6.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は28.3%と全国より3.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は8.6%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（真岡市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率14.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格昔から続く住宅街エリア性格成熟した商業エリア同一需給圏は真岡市及び周辺市町の圏域で、需要者の中心は市内居住者・通勤者などの一次取得者と地元の個人事業主である。住宅地は土地区画整理地・新規分譲地に需要が集中し、旧来の既成住宅地や郊外の古い分譲地は選別化により需給が弱含む。土地総額は概ね400万~1,100万円、新築戸建は2,000万~3,000万円程度が中心。商業地は幹線道路・県道沿いに立地し単価は1平方メートルあたり3万~5万円程度だが、商業地の分散化が進み一部で空き店舗が目立つ。市街化調整区域の農家集落地域は地縁的選好性を持つ地元居住者に需要者が限られ、取引件数自体が少なく単価1万~1.5万円程度で価格帯の特定が困難な地点が多い。旧二宮町の久下田駅周辺は独自の需給圏を形成し、価格水準は市中心部より低い。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み利便性高マクロ感応性安定一般的要因として、真岡市の人口減少率・高齢化率は県平均並みかやや下回るが、社会動態はプラスに推移し購買力を下支えする。土地取引件数は令和5年に前年比でやや減少した一方、取引面積は増加した。地域要因では、区画整理地・新規分譲地は変動なく安定需要を維持する一方、幹線道路沿いの商業地はコンビニエンスストアの出店により衰退に歯止めがかかりつつある地点がある。北真岡駅北方の土地区画整理地では赤十字病院の移転により周辺地域の相対的価値が上昇したとの言及がある。市街化調整区域の農家集落地域は行政的な規制・制約により地域要因の変動がほとんどなく、需給ともに低迷が続く。個別的要因はほぼ全地点で変動なしとされている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 22 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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