30〜40代一次取得者が支える蔵の街。台風浸水の記憶が需要を二極化。
嘉右衛門町など区画整理済み地区は底堅く一部上昇傾向にあるが、浸水履歴が残る薗部町・永野川沿いでは地価が年率1〜2%の下落を継続。市全体の人口は栃木県平均を超えるペースで減少中で、栃木IC周辺の産業団地整備が路線商業地の需要を引き上げるかが次の注目点。
エリアの見通し年表
第2次栃木市総合計画・前期基本計画（R5〜R9）が進行中。歴史的風致維持向上計画に基づく蔵の街整備が継続。
前期基本計画の中間見直し。栃木駅周辺の都市機能集約の方向性が明確化。
後期基本計画（R10〜R14）の策定。コンパクトシティ施策の具体化。
地価下落が底打ちし、観光・移住需要が安定するシナリオ。
賃貸運用（観光民泊・移住者向け）による収益回収フェーズ。
第2次栃木市総合計画・前期基本計画（R5〜R9）が進行中。歴史的風致維持向上計画に基づく蔵の街整備が継続。
前期基本計画の中間見直し。栃木駅周辺の都市機能集約の方向性が明確化。
後期基本計画（R10〜R14）の策定。コンパクトシティ施策の具体化。
地価下落が底打ちし、観光・移住需要が安定するシナリオ。
賃貸運用（観光民泊・移住者向け）による収益回収フェーズ。
買う理由（4）
蔵の街ブランドと歴史的風致維持向上計画による街並み保全
JR両毛線＋東武日光線の2路線利用可能
地価2.38万円/m2と極めて低い参入コスト
栃木県内第3位の人口規模と生活インフラ
買わない理由（4）
地価が10年以上一貫して下落し続けている
人口が2050年までに約27%減少する見通し
巴波川・永野川の洪水リスクが構造的に存在
駅前に大規模再開発計画がなく、カタリストが不在
人口の未来（栃木）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は69（減少傾向）。 高齢化率も全国より8.8pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は5,805人（2025）→3,635人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（栃木）
栃木市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は28.2%と全国より9.8pt低い。10年の変化は+6.7ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は27.3%と全国より2.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は11.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（栃木市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率14.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格昔から続く住宅街エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は旧栃木市を中心とする栃木市全域の住宅地・商業地に及ぶ。複数の鑑定士が共通して指摘するのは、需要者の大半が栃木市内居住または通勤の30〜40代一次取得者であり、隣接市や圏外からの流入が極めて少ない内向きの市場構造である点だ。住宅地においては、令和元年台風19号により浸水履歴が生じた地域とそうでない地域の間で需要の「選別化」が著しく進行しており、旧大平町北部・栃木環状線北側の区画整理済み地域には底堅い需要が認められる一方、浸水履歴地域や市街化調整区域内の農家集落では需要回復が遅い。商業地は郊外幹線道路沿いへの需要移行が進み、旧来の既成商業地では土地取引が極めて少なく賃貸市場も未成熟。一方、観光需要の回復を背景に旧市街中心部の一部では新規出店の動きも散見されるようになっている。市場全体として供給が顕在化しにくく、取引規模にばらつきが大きいため価格帯の特定が困難な地点が多い。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み観光集客マクロ感応性景気感応高一般的要因として複数の鑑定士が繰り返し言及するのは、栃木市の人口減少率と高齢化率が栃木県平均を上回るという構造的な課題である。生産年齢人口は過去1年で約0.9%減少し、高齢化率は0.3ポイント上昇している。これを背景に宅地需要は総じて弱含みで推移しているが、地域内の差異は拡大している。浸水リスクの低い新興住宅地への需要集中と既成住宅地の相対的地位低下という二極化が、ほぼ全件で共通して指摘される。商業地においては、令和元年水害の影響が薄れてきているとの記述が複数件に見られ、旧市街中心部では観光客がコロナ禍以前の水準まで回復し地域経済への寄与が期待される。栃木IC周辺では産業団地の整備が進行中であり、路線商業地の潜在的な需要押し上げ要因として注目される。物価高・人手不足による中小企業の倒産増加といったマクロ要因も一部で言及されているが、地域の不動産市場への影響は限定的とみる鑑定士が多い。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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