新幹線70分の駅前を再整備し脱炭素先行地域にも選ばれた、ただ地価と人口は縮小が続く
那須塩原市の地価は10年で-7.69%と下落してきたが、東北新幹線で東京駅まで約70分の那須塩原駅では、2025年策定のまちづくり基本計画に沿って西口・東口広場と新庁舎(2027年度開庁予定)の整備が進む。環境省の脱炭素先行地域にも選ばれた一方、人口は2020年比で2050年までに17.4%減る推計で、実需は西那須野駅圏に厚く、地価は2025年も前年比-1.00%だった。
エリアの見通し年表
那須塩原駅周辺まちづくり基本計画を策定。西口・東口駅前広場の再整備と東那須野大通りの歩行者空間化を官民連携で進める
工事費約113億円の新庁舎(公園一体整備)が完成し開庁予定(2025年度着手)
社人研推計では人口が2020年比で17.4%減の約9.5万人、高齢化率は約40%に達する見通し
那須塩原駅周辺まちづくり基本計画を策定。西口・東口駅前広場の再整備と東那須野大通りの歩行者空間化を官民連携で進める
工事費約113億円の新庁舎(公園一体整備)が完成し開庁予定(2025年度着手)
社人研推計では人口が2020年比で17.4%減の約9.5万人、高齢化率は約40%に達する見通し
買う理由（4）
東北新幹線で東京まで約70分の那須塩原駅が移住・二拠点の受け皿になる
2025年策定のまちづくり基本計画で駅前広場と新庁舎の再整備が進む
環境省の脱炭素先行地域に選ばれ再エネ・脱炭素の投資が集まる
官民連携のエリアマネジメントで駅前空間を継続的に育てる仕組みを持つ
買わない理由（3）
人口は2050年に2020年比で17.4%減り高齢化率は約40%に達する推計
地価は10年で-7.69%と下落が続き2025年も前年比-1.00%だった
実需は西那須野駅圏に厚く市域が広く分散して車依存が強い
人口の未来（那須塩原）
駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は86（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は3,277人（2025）→2,495人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（那須塩原）
那須塩原市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は32.6%と全国より5.4pt低い。10年の変化は+4.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は25.5%と全国より0.5pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.3%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が8地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（那須塩原市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率18.4%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格昔から続く住宅街エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格観光客が集まる街同一需給圏はおおむね那須塩原市を中心に那須町・大田原市・矢板市・さくら市・塩谷町・那珂川町など県北一円に及ぶが、需要者の中心はいずれも地縁性の強い地元の一次取得者や個人事業主で、圏外からの流入は乏しい。住宅地では新興分譲地・土地区画整理地に需要が集中し、既成の旧来住宅地は選別され弱含みとなる構図が多くの地点で共通する。商業地は郊外型店舗やロードサイド店への顧客流出により旧来の駅前・中心商店街の繁華性が低下し、取引自体も少なく中心価格帯を把握しにくい地点が目立つ。那須町・塩谷町・那珂川町など郊外の集落部では過疎化により市場規模自体が小さい。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
マクロ感応性安定一般的要因としては、雇用・所得環境の改善など緩やかな景気回復感が挙げられる一方、人口減少・高齢化の進行や建築費・物価の上昇が広く共通して言及される。地域要因では、住宅地の多くが「地域要因に大きな変動はない」としつつも、新興の分譲地・区画整理地との競合により既成住宅地の選好性が徐々に低下する点が繰り返し指摘される。商業地では郊外型店舗・大型店への顧客流出に伴う空洞化が地域要因として共通し、那須塩原市の塩原温泉郷では旅館・ホテル数の減少と過疎化が特記される。個別的要因はほぼ全地点で「変動なし」とされ、年間変動率は大田原市の一部新興住宅地を除き軒並みマイナスないし横ばいで推移している。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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