都心富裕層が流入する旧鎌倉。扇ガ谷・海近物件は品薄で地価は前年比+7〜10%
鎌倉駅徒歩圏・海近住宅地は地価が前年比+7〜10%上昇、扇ガ谷は品薄感が継続。一方でバス便圏は地価が前年比+2〜4%にとどまり二極化が顕著、人口は微減で高齢化率は県内最高水準。2028年深沢地区「街開き」と2032年村岡新駅開業が次の転換点。
エリアの見通し年表
深沢地区で文化財追加調査が実施中。造成工事スケジュールに遅延の可能性。村岡新駅の工事も本格化。
深沢地区「街開き」予定。鎌倉市役所の新庁舎が供用開始。文化財調査の影響で遅延の可能性あり。
村岡新駅開業（2032年予定）に向けてインフラ整備が本格化する見通し。
JR東海道線・村岡新駅が開業。深沢地区への交通アクセスが劇的に改善。
新駅効果・再開発効果が地価に反映される時期と見込まれる。一方、鎌倉市の人口減少が本格化する局面も視野に入ってくる。
深沢地区で文化財追加調査が実施中。造成工事スケジュールに遅延の可能性。村岡新駅の工事も本格化。
深沢地区「街開き」予定。鎌倉市役所の新庁舎が供用開始。文化財調査の影響で遅延の可能性あり。
村岡新駅開業（2032年予定）に向けてインフラ整備が本格化する見通し。
JR東海道線・村岡新駅が開業。深沢地区への交通アクセスが劇的に改善。
新駅効果・再開発効果が地価に反映される時期と見込まれる。一方、鎌倉市の人口減少が本格化する局面も視野に入ってくる。
買う理由（5）
深沢地区264億円の大規模土地区画整理事業
村岡新駅（JR東海道線）が2032年に開業予定
「鎌倉」ブランドの希少性と根強い居住需要
地価上昇率は前年比+4.85%と加速傾向
湘南エリアの広域的な再開発波及効果
買わない理由（5）
人口減少が4年連続で進行中
津波リスクが極めて高い
オーバーツーリズムによる生活環境の悪化
文化財調査による再開発遅延リスク
東京都心への通勤利便性が低い
人口の未来（鎌倉）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は88（減少傾向）。 高齢化率も全国より3.3pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は8,984人（2025）→6,674人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（鎌倉）
鎌倉市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は32.1%と全国より5.9pt低い。10年の変化は+4.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は29.0%と全国より4.0pt高い。 なお単身のうち65歳以上は13.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（鎌倉市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.8%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格観光客が集まる街エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格成熟した商業エリア同一需給圏はJR横須賀線・東海道線・江ノ島電鉄線・湘南モノレール線沿線で、鎌倉市および逗子市・藤沢市の一部を含む圏域として捉えられている。商業地は鎌倉駅至近の駅前商業地および若宮大路沿いの観光客向け店舗街が中核で、不動産賃貸業や都心の不動産業者・投資家の進出も認められる。住宅地の需要者は鎌倉市および周辺市在住の一次・二次取得者が中心だが、旧鎌倉地区や海岸近接エリアでは鎌倉ブランドを志向する都心からの富裕層転入も多い。供給は限定的で、土地200㎡で5,000〜8,000万円台、扇ガ谷など最上位地区では1.5億円超の高単価取引も見られる。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強みブランド強み観光集客強み希少性マクロ感応性観光景気感応鎌倉市の人口は微減傾向で推移し、高齢化率は神奈川県平均を約5%上回り県内最高位水準にある。一方でインバウンドを含む観光客数の増加と低金利政策を背景に、不動産需要は堅調で地価は上昇基調にある。商業地は鎌倉駅周辺・若宮大路で年率+10〜13%程度の上昇を示し、住宅地も旧鎌倉地区・海岸部で+7〜8%、扇ガ谷など希少エリアで+7.7%を記録している。一方でバス便圏の今泉台・鎌倉山・浄明寺などは値頃感による回復にとどまり、+0.7〜4%程度と利便性による二極化が顕著である。村岡新駅(仮称)新設や市役所移転、釈迦堂切通の通行再開(令和8年度予定)など将来材料も控える。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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