ARUHI住みやすい街2022全国1位。駅前29階タワーが次の基準点。
辻堂駅徒歩圏の住宅地は地価が年+9〜10%で過熱感が出始め、商業地の地価も年+9%超。一方、土地価格に見合う賃料水準は未形成で収益評価は比準価格に劣後。2025年12月完成の29階複合棟竣工後の需給変化と、2032年村岡新駅開業が次の転換点。
エリアの見通し年表
THE TOWER湘南辻堂（29階・196戸）竣工。湘南エリア最高層タワマンが駅直結で誕生。
日銀の利上げサイクル進行中。金利上昇で住宅ローン負担増、郊外住宅地に調整圧力。
タワマン供給消化後の需給安定期。金利調整で価格が軟化する可能性がある時期。
村岡新駅（大船〜藤沢間）開業予定。辻堂〜大船間の利便性向上でエリア価値に波及効果。
村岡新駅の開業効果が地価に反映。湘南エリア全体の再評価が進む見込み。
THE TOWER湘南辻堂（29階・196戸）竣工。湘南エリア最高層タワマンが駅直結で誕生。
日銀の利上げサイクル進行中。金利上昇で住宅ローン負担増、郊外住宅地に調整圧力。
タワマン供給消化後の需給安定期。金利調整で価格が軟化する可能性がある時期。
村岡新駅（大船〜藤沢間）開業予定。辻堂〜大船間の利便性向上でエリア価値に波及効果。
村岡新駅の開業効果が地価に反映。湘南エリア全体の再評価が進む見込み。
買う理由（5）
「本当に住みやすい街大賞2022」全国1位の実績
湘南C-X再開発でテラスモール湘南が駅直結
村岡新駅（2032年開業予定）による波及効果
藤沢市の人口は2035年にピーク（約45.4万人）
JR東海道線・湘南新宿ラインで東京・横浜に直通
買わない理由（4）
直近3年で地価上昇が加速し過熱感
湘南C-X再開発効果は完全に織り込み済み
津波・液状化リスクが存在
THE TOWER湘南辻堂（196戸）の供給インパクト
人口の未来（辻堂）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は100（横ばい傾向）。 高齢化率も全国より6.5pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は24,132人（2025）→20,626人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（辻堂）
藤沢市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は36.2%と全国より1.8pt低い。10年の変化は+3.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は30.0%と全国より5.0pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（藤沢市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏はJR東海道本線・小田急江ノ島線・江ノ島電鉄線沿線の藤沢市全域および茅ヶ崎市南部を含む圏域と、複数の鑑定士が共通して定義している。住宅地の主な需要者は市内居住の一次・二次取得者が中心であるが、湘南ブランドの知名度と都心通勤圏であることを背景に、東京・横浜方面からの転入者が増加していると全件で指摘されている。辻堂駅徒歩圏においては品薄感・過熱感を指摘する鑑定士が複数おり、中規模画地の細分化や建売供給が進行している。商業地の需要者は地縁事業者が中心だが、圏外の投資法人や不動産業者の参入も見られ、駅前については希少性が強調されている。マンション用地（辻堂海岸エリア）はデベロッパー需要が中心だが、建築費高止まりを受けた採算性の差が取得意欲に影響していると指摘されている。住商いずれも画地規模・立地の個別性が大きく、中心価格帯の把握は困難と複数鑑定士が述べている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強みブランド強み再開発マクロ感応性景気感応高辻堂駅南口ロータリー前の商業地では年間+8.9〜+9.4%という最も高い変動率が記録されており、駅前希少性と新規高層複合開発への期待が押し上げ要因として挙げられている。住宅地では辻堂駅徒歩圏（住宅地6・5）が年間+10.4%・+9.1%と最大の上昇率を示しており、駅前開発期待感の高まりが明記されている。湘南海岸近接地（辻堂東海岸・辻堂太平台）では+6〜7%台、バス圏（大庭・羽鳥）では+4〜5%台と、駅距離に応じた二極化傾向が見て取れる。藤沢市の観光客数がコロナ禍前水準を超えて過去最高を更新したことが商業地の複数地点で記載されており、商況の回復を支えている。藤沢駅南口再開発と村岡新駅（仮称）への期待が圏域全体で繰り返し言及されており、広域的な地価押し上げ要因として機能していることが確認できる。一方、物価高・人手不足・建築費高騰への懸念も散見された。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します