1955年来のニュータウン。根岸線直通の子育て街が2020年比で人口4割減の圧力を受ける。
駅徒歩圏の地価は前年比+3.34%で上昇し、港南台駅前商業地は地価の年間変動率+11.5%の稀少地。一方、中古マンション相場は前年比▲1.79%に転換しており収益還元もほぼ成立しない。港南区は2032年に20万人割れ・2070年に現在比▲4割の推計。UR×横浜市の沿線まちづくり協定（2022年）の具体計画が2026年の判断軸になる。
エリアの見通し年表
UR×横浜市の沿線南部エリアまちづくり協定に基づく具体計画が示される見通し。港南台かもめ団地等の方向性を確認。
駅周辺再活性化の輪郭が見える可能性。築古区分・戸建てで指値交渉の余地が生まれる可能性がある局面。
団地リノベーションが本格化。MUJI×UR等の取り組みが街の付加価値として認知される段階。
港南区が2032年に20万人を割り込んだ直後の局面。需給バランスを慎重に見極め。
まちづくり効果の地価への反映状況と、人口減少による長期下押し圧力の兼ね合いを確認する局面。
UR×横浜市の沿線南部エリアまちづくり協定に基づく具体計画が示される見通し。港南台かもめ団地等の方向性を確認。
駅周辺再活性化の輪郭が見える可能性。築古区分・戸建てで指値交渉の余地が生まれる可能性がある局面。
団地リノベーションが本格化。MUJI×UR等の取り組みが街の付加価値として認知される段階。
港南区が2032年に20万人を割り込んだ直後の局面。需給バランスを慎重に見極め。
まちづくり効果の地価への反映状況と、人口減少による長期下押し圧力の兼ね合いを確認する局面。
買う理由（5）
港南台バーズが2021年リニューアルで駅前ハブとして再生
JR根岸線で横浜23分・品川49分の直通アクセス
計画開発のニュータウンで教育・治安・緑が揃う住環境
UR×横浜市の沿線まちづくり協定（2022年3月）が始動
地価上昇率が拡大傾向
買わない理由（5）
港南区の人口は2070年までに約4割減、2032年に20万人割れ
中古マンション売却相場は前年比マイナスに転換
2024年10月に高潮浸水想定区域に新規指定、土砂災害警戒区域も点在
駅徒歩圏外は急坂が多く高齢化と相性が悪い
再開発は団地・駅前リノベ中心で爆発的な上昇カタリストに乏しい
人口の未来（港南台）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は81（減少傾向）。 高齢化率も全国より3.6pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は17,451人（2025）→12,923人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（港南台）
横浜市港南区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は34.4%と全国より3.6pt低い。10年の変化は+7.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は28.9%と全国より3.9pt高い。 なお単身のうち65歳以上は13.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市港南区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層資産家・富裕層エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏はJR根岸線・市営地下鉄ブルーライン・京浜急行本線沿線の港南区・栄区・磯子区を中心とする横浜市南部の住宅地域。需要者の主体は横浜市中心部または都内に通勤する一次・二次取得者層で、複数の鑑定士が「圏外からの転入も見られる」と指摘する。港南台駅至近の高品等住宅地では富裕層の需要も確認されており、「稀少性がある」「高額取引が見られる」と表現される地点が6件に上る。一方、バス圏・傾斜地では総額感応度が高く、建売目的の画地細分化が進行中。商業地の需要者は自用目的の地元個人・中小法人が中心で、大規模画地ではマンション用地としての開発業者も想定される。港南台駅前の商業地は希少性が高く取引単価の開差も大きい。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み利便性高マクロ感応性金利感応高港南区・栄区・磯子区いずれも「人口微減・高齢化進行」が20件超で繰り返し指摘されており、港南区では建築着工数・取引件数の減少傾向も複数の鑑定士が言及している。一方で市場は全般的に回復・上昇基調にあり、「駅徒歩圏・平坦地の需要は良好でバス圏に波及しつつある」との表現が複数件見られる。港南台駅前商業地では高島屋撤退後にバーズが増床リニューアルオープンし、その後は大きな地域要因の変動なしと評価されている（変動率+11.5%/年）。栄区の一部商業地では公田インターチェンジ開通による交通量増加が期待されている。変動型住宅ローン金利上昇・政策金利引き上げへの警戒は複数件で言及されるが、現時点では底堅い需要が継続していると判断されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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