三菱地所主導のテーマパークが迫る、横浜18区最安級の相鉄ベッドタウン
駅徒歩圏の地価は前年比+5〜6%上昇、バス便圏は+1〜2%と既に二極化。全地点で賃料が地価に追いついていない状態が続く。2027年花博・2031年テーマパーク開業が実現すれば上瀬谷至近の需給が変わる可能性があるが、2040年以降に本格化する人口減がエリア全体の重しとなる。
エリアの見通し年表
上瀬谷の造成・新交通(連節バス)計画が進行。瀬谷駅・海軍道路至近エリアの物件が注目されやすい。
GREEN×EXPO 2027(国際園芸博)開催。1500万人来場見込。来街効果と地価反応を見極める。
KAMISEYA PARK着工・新交通の事業確定で材料の確度が上昇。材料の確度が上がった段階で取得を検討する投資家もいる。
テーマパーク開業(目標)。周辺利便性と賃貸需要の変化を確認しつつ保有。
新交通供用・再開発効果が地価に織り込まれた局面では、売却を検討する投資家もいる。
上瀬谷の造成・新交通(連節バス)計画が進行。瀬谷駅・海軍道路至近エリアの物件が注目されやすい。
GREEN×EXPO 2027(国際園芸博)開催。1500万人来場見込。来街効果と地価反応を見極める。
KAMISEYA PARK着工・新交通の事業確定で材料の確度が上昇。材料の確度が上がった段階で取得を検討する投資家もいる。
テーマパーク開業(目標)。周辺利便性と賃貸需要の変化を確認しつつ保有。
新交通供用・再開発効果が地価に織り込まれた局面では、売却を検討する投資家もいる。
買う理由（5）
上瀬谷=TDR級テーマパーク+花博の大型再開発
瀬谷駅〜上瀬谷の新交通システム整備計画
横浜駅まで相鉄直通20分・横浜18区で最安級
次世代物流拠点(東名高速の新IC直結)
地価は2022年以降明確に上昇
買わない理由（4）
構造的な人口減(2070年に約-50%予測)
高齢化の進行と世帯の小規模化
再開発の地価反映に時間がかかる
再開発効果は上瀬谷至近に偏在
人口の未来（瀬谷）
駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は83（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.8pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は20,570人（2025）→13,882人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（瀬谷）
横浜市瀬谷区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は32.7%と全国より5.3pt低い。10年の変化は+7.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は29.4%と全国より4.4pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市瀬谷区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率8.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は相鉄線(本線・JR直通・東急直通)沿線の瀬谷区・旭区・周辺市区の住宅地域と複数の鑑定士が定義している。需要者の中心は横浜・東京方面へ通勤するサラリーマン一次取得者層で、圏外からの転入も多くの地点で言及される。瀬谷駅・三ツ境駅・希望ヶ丘駅の徒歩圏物件に需要が集中し、土地2,500〜3,500万円・新築戸建4,000〜5,500万円台が中心価格帯。バス便・駅距離ある地域では土地1,500〜2,500万円・新築戸建3,000〜4,000万円台と総額抑制型が中心となる。商業地は法人・投資家・店舗事業者が需要者で、三ツ境駅前はマンション用地需要も取り込み上昇が続いている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み再開発マクロ感応性金利感応高複数地点で共通して言及される地域要因は、相鉄JR直通線・東急直通線の開通による利便性向上と、瀬谷区の人口微減・世帯数微増・高齢化率が横浜市平均よりやや高い点の2点。日銀ゼロ金利解除・政策金利引き上げへの先行き不透明感は一部地点(阿久和東、笹野台ほか)で言及されるが、価格押し下げ要因としては現時点では顕在化していない。駅徒歩圏(年+4〜7%)とバス便・郊外圏(年+0.7〜2.4%)の上昇格差が鮮明で、利便性に応じた二極化が全体を通じた特徴。市街化調整区域は特段の変動なく現状維持が続く。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 29 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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