相模線単線・化学兵器残存・賃貸未成熟。三重苦を背負う湘南の縁辺町
鑑定士11件全員が「収益価格は比準価格を大幅に下回る」と一致し、賃貸収益を目的とした投資採算は厳しい。一方、湘南ブランド波及で戸建一次取得需要は底堅く、住宅地地価は前年比+2〜5%の緩やかな上昇基調。一之宮周辺の旧海軍工廠A事案区域は用地確認必須。
エリアの見通し年表
工業地か住宅地か用途を確認。旧相模海軍工廠A事案区域を地図で照合し、対象外エリアに絞って物件探索。
工業・物流用地は首都圏物流需要の継続状況を確認。住宅は人口動態を再確認。
工業系：物流需要堅調なら保有継続。住宅系：家賃下落リスクを踏まえた出口戦略の検討時期。
人口減・高齢化加速が見込まれる時期。工業地は物流需要の変化を確認。
工業地か住宅地か用途を確認。旧相模海軍工廠A事案区域を地図で照合し、対象外エリアに絞って物件探索。
工業・物流用地は首都圏物流需要の継続状況を確認。住宅は人口動態を再確認。
工業系：物流需要堅調なら保有継続。住宅系：家賃下落リスクを踏まえた出口戦略の検討時期。
人口減・高齢化加速が見込まれる時期。工業地は物流需要の変化を確認。
買う理由（3）
工業地地価が圏央道需要で急騰（直近+6.5%/年）
全国三の宮・寒川神社ブランドで移住需要下支え
地価絶対水準が神奈川内では割安
買わない理由（4）
旧相模海軍工廠A事案区域（化学兵器残存）
相模線単線・乗換必須で都心75〜85分
人口は2022年ピーク後3年連続減。2060年に▲25%
相模川・目久尻川の浸水リスクが広範囲
人口の未来（寒川）
駅中心から半径1km・33メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は87（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.1pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は5,420人（2025）→3,945人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（寒川）
寒川町の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は29.8%と全国より8.2pt低い。10年の変化は+5.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は31.2%と全国より6.2pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が12地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（高座郡寒川町）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率7.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格郊外のベッドタウン同一需給圏はJR相模線沿線の寒川町に茅ヶ崎市北西部・海老名市・藤沢市北西部の一部を加えた住宅地域と設定されている。複数の鑑定士が、需要者の中心は地縁性を有する一次取得者層であり、都心・横浜市中心部への通勤者が多いと指摘する。周辺市と比較した地価の割安感から宅地需要は底堅く、湘南エリアへの需要高まりを背景に圏外需要者の流入も見られると複数件で記述されている。土地供給は既存宅地の細分化や小規模開発が中心で大規模開発はない。住宅地の取引価格帯は土地30〜40坪で1,000〜2,500万円程度、新築戸建では3,000〜4,500万円程度が中心。商業地は寒川駅前の区画整理済みエリアが対象だが、乗降客数が少なく需要者は地縁性を有する個人事業主・地元中小企業が中心で、駐車場利用が目立ち賃貸市場の成熟度はやや低いとされる。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み利便性高強みブランドマクロ感応性安定一般的要因として、複数の鑑定士が「湘南エリアの戸建て住宅地に対する需要が高い状態が続いており、その影響が寒川町内の地価にも波及している」と記述しており、エリア固有の最大の追い風として一致している。寒川町の人口は微増ないし概ね安定とする記述が多く、人口面での特段の懸念は見られない。地価変動率は年間+0.5%〜+4.7%と地点によって幅があり、駅徒歩圏の地点ほど高い変動率を示す傾向がある。不動産市況の多極化（エリア・利便性・物件により強弱が生じる）を指摘する鑑定士もおり、一体的な動向ではなく立地条件への選別が進んでいることが示唆される。商業地では建築費高騰による物件選別の強化も言及されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 11 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します