旧市庁舎跡地に33階タワーが建ち、みなとみらいとの地価差は2.1倍
関内駅至近の商業地は地価の年間変動率+17%超と急加速し機関投資家・ファンドが主体的に参入。ただし賃料は地価に遅行し収益価格は低位算出が続く。2029〜2030年に三菱地所の北口・港町2棟竣工と山下ふ頭47haが次の転換点。
エリアの見通し年表
BASEGATE横浜関内グランドオープン。星野リゾートOMO7、DeNA Wonderia。街の印象が激変。
大通り公園リニューアル開園。関内・関外が接続され回遊性が向上。
北口・港町地区の再開発が竣工。32階タワー出現でスカイラインが一変。
全再開発の効果が地価に反映。みなとみらいとの価格差が縮小。
山下ふ頭再開発の進捗次第で第2波。再参入を検討。
BASEGATE横浜関内グランドオープン。星野リゾートOMO7、DeNA Wonderia。街の印象が激変。
大通り公園リニューアル開園。関内・関外が接続され回遊性が向上。
北口・港町地区の再開発が竣工。32階タワー出現でスカイラインが一変。
全再開発の効果が地価に反映。みなとみらいとの価格差が縮小。
山下ふ頭再開発の進捗次第で第2波。再参入を検討。
買う理由（6）
BASEGATE横浜関内が2026年3月オープン
みなとみらいとの地価格差が2.1倍
北口・港町の再開発2棟（2029-2030）
地価が前年比+14%で急加速中
中区の人口が2046年まで増加継続
山下ふ頭47haという超大型カタリスト
買わない理由（4）
オフィス空室率が9%台に急騰
歓楽街イメージの払拭に時間がかかる
液状化・高潮リスク（埋立地）
利回り圧縮が進行中
人口の未来（関内）
駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は92（減少傾向）。 高齢化率も全国より6.3pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は36,373人（2025）→27,056人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（関内）
横浜市中区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は54.0%と全国より16.0pt高い。10年の変化は+9.5ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は19.0%と全国より6.0pt低い。 なお単身のうち65歳以上は11.3%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が11地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市中区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層地元の店主・事業主買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格成熟した商業エリアエリア性格駅前の繁華街エリア性格観光客が集まる街関内地区全体の同一需給圏は横浜駅周辺・みなとみらい地区・関内地区・新横浜駅周辺・川崎駅周辺等に及ぶ広域商業地域と整理される鑑定書が多い。需要者は地点により明確に分かれており、関内駅至近の高度商業地では機関投資家・投資ファンド・大手上場企業が中心として複数の鑑定書で共通認識として示される一方、関外・普通商業地では収益物件開発事業者やマンションデベロッパーへの需要シフトが7件前後で指摘される。イセザキモール・歓楽街・横浜中華街では地縁的選好性のある地元個人・法人事業者が依然として中心需要者とされ、元町商店街および山手住宅地では小売事業者や富裕層・資産家層が主たる買い手として10件超で言及される。みなとみらい地区は東京都心部周辺の高度商業地域との代替性を考慮した広域需給圏が設定されており、市場参加者の射程が最も広い。全地点共通して取引事例の数が限られ価格帯把握が困難との記述が多く見られる。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み希少性マクロ感応性景気感応高全30地点で地価は上昇傾向が確認され、変動率は地域別に大きく差異が生じている。関内駅至近の高度商業地（尾上町・住吉町）では年間変動率+17.1%が複数地点で示され、旧横浜市庁舎跡地の再開発ビル建築進行とその隣接地再開発の計画が最大の牽引要因として20件超の鑑定書で明示される。北仲通・海岸通・相生町北部では+12〜15%台が多く、北仲地区再開発・横浜新市庁舎移転の波及効果が共通要因として挙げられる。みなとみらい地区は+9.7〜10%で開発進捗を評価しながらもオフィス賃料・空室率の弱含みを2件が懸念材料として指摘する。関外エリア（扇町・不老町・真金町）では+11〜15%台で推移し、マンション用地需要の高まりが地価押し上げ要因として5件で言及される。元町商店街・山手住宅地・石川町商業地は+2〜5%台にとどまり、エリア内で最も低位の上昇圧力にある。横浜中華街の関帝廟通りは+6.3%でインバウンド回復を要因として2件が指摘する。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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