市内に鉄道駅ゼロ。一次取得ファミリーが郊外割安感で支える戸建街。
相鉄沿線（かしわ台・さがみ野）徒歩圏は需給が逼迫し地価は前年比+3.9%の上昇。バス便圏は割安感で実需が堅調だが、賃貸市場は未成熟で収益価格は低位にとどまる。2027年度の市役所周辺複合商業施設開業が中心市街地の試金石。
エリアの見通し年表
綾瀬スマートIC周辺の産業・物流集積が進行。駐車場確保前提で戸建・実需物件を選別。
車利用前提の実需立地を中心に物件状況を確認する。価格水準・需給動向を見極めたうえで判断する。
スマートIC効果と人口動向を確認しつつ保有。
新幹線新駅が進展しなければ大幅上昇は限定的。需給を見て出口を検討。
綾瀬スマートIC周辺の産業・物流集積が進行。駐車場確保前提で戸建・実需物件を選別。
車利用前提の実需立地を中心に物件状況を確認する。価格水準・需給動向を見極めたうえで判断する。
スマートIC効果と人口動向を確認しつつ保有。
新幹線新駅が進展しなければ大幅上昇は限定的。需給を見て出口を検討。
買う理由（5）
綾瀬スマートIC(2021)で都内・物流アクセス改善
地価は底打ち反転(直近+3.9%)
駅近プレミアムがなく割安
人口がほぼ横ばいの安定
東海道新幹線新駅の誘致(長期・不確実)
買わない理由（4）
鉄道駅がなく車・バス依存
賃貸市場が薄く流動性が低い
新幹線新駅は長期・不確実
外部予想は10年後の下落も
人口の未来（綾瀬）
駅中心から半径1km・37メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は100（横ばい傾向）。 高齢化率も全国より9.3pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は7,128人（2025）→6,040人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（綾瀬）
綾瀬市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は30.8%と全国より7.2pt低い。10年の変化は+7.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は31.0%と全国より6.0pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（綾瀬市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率8.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街同一需給圏は綾瀬市を中心に海老名市・藤沢市北部・座間市・大和市の一部を含む広域圏。需要者の大半は一次取得者であり、都心・横浜への通勤圏であることから圏外からの転入も一部確認されている。綾瀬市内に鉄道駅が存在しないため、市境に隣接する相鉄本線(かしわ台・さがみ野・相模大塚)の駅徒歩圏が需給逼迫ゾーンとなっており、複数の鑑定士が「徒歩圏の需給が他地域に波及する形でバス便圏の地価も押し上げている」と指摘する。バス便圏は相対的な割安感・値頃感を背景に一次取得者の引き合いが堅調で、小規模建売や中規模画地の再分割が主な供給源。住宅地の中心価格帯は土地120〜170㎡で1,500万〜2,600万円程度、新築戸建は3,000万〜4,500万円程度と地域・駅距離によって幅がある。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高強み再開発マクロ感応性金利感応高一般的要因として、綾瀬市の人口微減・高齢化(県平均超)が複数の鑑定士から共通して指摘されている。一方で令和3年3月開業の東名高速道路綾瀬スマートICにより市内の交通利便性が向上したことが産業立地・商業活性化への期待として挙げられている。金融機関の積極的な融資姿勢を背景とした住宅取得意欲の維持も地価を下支えする要因として言及されている。地域要因としては、さがみ野・かしわ台駅徒歩圏では需給が概ね堅調で上昇傾向が鮮明である一方、バス便圏では「利便性による二極化」の進行が指摘されており、今後の需要は駅接近性による差別化が続く見込み。商業地では市役所周辺での中心市街地土地活用事業として複合商業施設が令和9年度中に開業予定であり、市の行政的な活性化の取り組みが地価の安定要因として評価されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 14 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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