JR3線＋ブルーラインの通勤ベッドタウンに、中外ライフサイエンスパーク1000名の法人需要が加わった。
駅徒歩圏の住宅地は地価の年間変動率+5〜+6.5%、バス便圏は+0.7〜+2%台に留まる二極化が鮮明。2027年春の西口商業施設開業が利便性をさらに底上げする一方、日銀の金利引き上げへの不透明感が商業地の収益性に影を落とす。
エリアの見通し年表
中外LSP横浜の研究員1000名が定着。賃貸需要の波が継続。
戸塚駅西口商業施設(春開業)で生活利便性が一段アップ。
横浜市の人口ピーク(推計)。中外LSP第II期の動向を観察。
10年変動率予測+16.5%(ノーマル)。地価上昇が定着。
人口微減トレンドが顕在化する前。出口を意識し始める時期の一つとして想定される。
中外LSP横浜の研究員1000名が定着。賃貸需要の波が継続。
戸塚駅西口商業施設(春開業)で生活利便性が一段アップ。
横浜市の人口ピーク(推計)。中外LSP第II期の動向を観察。
10年変動率予測+16.5%(ノーマル)。地価上昇が定着。
人口微減トレンドが顕在化する前。出口を意識し始める時期の一つとして想定される。
買う理由（5）
中外ライフサイエンスパーク横浜が稼働(2023年4月)
戸塚駅西口に2027年春 商業施設開業
JR3線+市営地下鉄でアクセス良好
横浜市が12年ぶり待機児童ゼロ達成(2025年)
横浜18区中 人口4番目に多いベッドタウン
買わない理由（3）
横浜市戸塚区の人口は2050年に2020比95.9%まで減少予測
地価上昇率は+7.4%(10年)と緩やか
柏尾川流域の洪水リスク
人口の未来（戸塚）
駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は103（増加傾向）。 高齢化率も全国より10.0pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は24,661人（2025）→21,796人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（戸塚）
横浜市戸塚区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は32.8%と全国より5.2pt低い。10年の変化は+5.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は32.2%と全国より7.2pt高い。 なお単身のうち65歳以上は11.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市戸塚区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率8.3%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏はJR東海道本線・横須賀線・根岸線および横浜市営地下鉄ブルーラインの各沿線に広がり、戸塚区を中心に藤沢市・鎌倉市・横浜市南部まで及ぶ広域的な地域として複数の鑑定士が定義している。住宅地の需要者は東京・横浜方面へ通勤するサラリーマン層の一次・二次取得者が中心で、圏外からの転入も継続して見られる。駅徒歩圏の住宅需要は依然として堅調で、土地130〜160㎡で4,000〜5,500万円台が中心。商業地は駅前の高繁華性ゾーンと路線商業地で需要者層が大きく異なり、前者は法人事業者・投資家・マンションデベロッパーが広域から参入するのに対し、後者は地縁のある地元業者や全国チェーン展開事業者が中心。バス便圏の住宅地は総額の低さ（値頃感）を背景に一定の需要を維持しているが、駅徒歩圏との選好格差は拡大傾向にある。マンション素地は、上倉田町等の駅徒歩圏に集中しており、複数のデベロッパーが広域的に競合する形で需要が成立している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み再開発マクロ感応性景気感応高住宅地全般では、戸塚区の人口・世帯数が横浜市平均と同程度の微増傾向にあることが共通して指摘されており、景気の緩やかな回復を背景に地価の上昇基調が継続している。駅徒歩圏の平坦な住宅地（矢部町・上倉田町エリア）は年間+5〜+6.5%の上昇が複数地点で確認されるのに対し、バス便圏の傾斜地・丘陵地は+0.7〜+2.3%に留まり、利便性格差が変動率に直接反映されている。駅前商業地は年間+6.7〜+8.5%の上昇で、乗降客数の多いターミナル駅周辺の特性が価格を押し上げている。2023年に稼働した中外ライフサイエンスパーク横浜を国道沿い商業地の地価上昇要因として複数の鑑定士が言及している。一方、日銀のゼロ金利解除以降の政策金利引き上げへの不透明感については、商業地を中心に複数の鑑定士が留意点として取り上げており、長期金利上昇が資金調達環境に与える影響への注視が示されている。バス便圏においても「郊外にも波及」「上昇幅が拡大傾向」という表現が散見され、駅徒歩圏からの波及効果が緩やかに広がっている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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