大神アウトレット開業・紅谷町タワマン着工、でも賃料は地価に追いつかない湘南の中堅都市
駅徒歩圏は地価が年+4〜+5%・黒部丘エリアは地価が+8〜+9%と鑑定30件全件で上昇継続を予測。一方で賃料水準が地価に遅行し収益性に構造的乖離。2027年紅谷町タワマン竣工と駅前将来構想のアクションプラン具体化が次の転換点。
エリアの見通し年表
平塚駅周辺地区将来構想が策定。紅谷町タワーマンション（23階165戸）建設進行中。
紅谷町タワマン竣工見込み。駅前再開発のアクションプランが具体化。
駅前再開発の個別事業が着工。街の変化が可視化される段階。
再開発主要プロジェクト完成。新幹線新駅誘致の進展次第で大きな上振れ。
駅前再開発効果が地価に完全反映。将来構想の目標年次に接近。
平塚駅周辺地区将来構想が策定。紅谷町タワーマンション（23階165戸）建設進行中。
紅谷町タワマン竣工見込み。駅前再開発のアクションプランが具体化。
駅前再開発の個別事業が着工。街の変化が可視化される段階。
再開発主要プロジェクト完成。新幹線新駅誘致の進展次第で大きな上振れ。
駅前再開発効果が地価に完全反映。将来構想の目標年次に接近。
買う理由（5）
平塚駅周辺地区将来構想が正式策定（2025年3月）
紅谷町タワーマンション（23階165戸）が建設中
ツインシティ大神地区が成熟段階へ
地価20万円/m2台は湘南エリアで割安
見附台・龍城ヶ丘など複数の面的整備が進行
買わない理由（5）
人口減少が確定トレンド
駅前再開発はまだ構想段階
10年変動率が+3.8%と低調
津波・洪水のハザードリスク
湘南エリア内での競合
人口の未来（平塚）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は88（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.8pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は19,935人（2025）→13,968人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（平塚）
平塚市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は35.3%と全国より2.7pt低い。10年の変化は+5.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は27.9%と全国より2.9pt高い。 なお単身のうち65歳以上は11.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（平塚市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格成熟した商業エリアエリア性格昔から続く住宅街エリア性格郊外のベッドタウン平塚駅を中心とするJR東海道本線沿線が同一需給圏の基本軸で、茅ヶ崎・本厚木・伊勢原各駅周辺も圏内に含まれる。住宅地の主な需要者は東京・横浜方面へ通勤するサラリーマン層の一次取得者で、首都圏比での総額割安感を背景に圏外からの転入者も多い。駅徒歩圏の物件は供給が希少で需給がタイトであり、土地120㎡前後で3,000〜4,000万円台、新築戸建5,000〜7,000万円前後が取引の中心と複数の鑑定士が指摘する。商業地は全国チェーン事業者・地場法人・マンションデベロッパーが競合する構造で、駅前（紅谷町周辺）は50〜100万円/㎡水準、駅から離れた路線商業地は概ね20万円/㎡前後と幅が大きい。商業地の取引件数は全般的に限定的で中心価格帯の把握は困難と10件以上で共通して記載されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み住環境良好マクロ感応性景気感応高住宅地では「駅徒歩圏マンション供給による社会増が県内でも高水準」という記述が20件超で共通し、平塚市全体での転入超過傾向が主な押し上げ要因として挙げられている。黒部丘・大神地区での大型商業施設（アークスクエア湘南平塚・R6年10月オープン）の開業が複数の鑑定士に着目点として言及されており、周辺住宅地（住宅地5・黒部丘）では年率+8〜+9%という突出した上昇率を示した。商業地では「駅前の大型商業施設出店と市郊外の複合施設の相乗効果で市内商業地価格が上昇基調」との記述が複数確認できる。バス便エリアでは「駅徒歩圏の上昇が郊外へ滲み出す現象」が複数で指摘され、上昇率は+1〜+3%台にとどまるものの全地点で上昇基調が維持された。高齢化率の高水準は複数の地点で留意点として言及されているが、足もとの地価動向への直接的な下押しとは評価されていない。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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