三路線結節の住宅街に、東急不動産が29階470戸の再開発を推進中
中山駅徒歩圏の商業地は地価が年間変動率+5.5%、住宅地も+4.7%と上昇が続く。一方、30件全鑑定で「土地価格に見合う賃料未形成」が指摘され収益性は構造的に低い。2029年の南口竣工・5,200㎡駅前広場整備が次の節目。
エリアの見通し年表
南口第一種市街地再開発は事業計画を精査中。着工前で地価は効果を織り込み途上。
再開発の着工が見込まれる。需給がタイト化する前の時期にあたる。
南口再開発（B地区29階・約470戸＋商業、駅前広場5,200㎡）竣工予定。街の価値が一段上がる。
再開発効果が地価に完全反映。グリーンライン延伸（横浜環状鉄道）の進捗次第で更なる上振れ余地。
南口第一種市街地再開発は事業計画を精査中。着工前で地価は効果を織り込み途上。
再開発の着工が見込まれる。需給がタイト化する前の時期にあたる。
南口再開発（B地区29階・約470戸＋商業、駅前広場5,200㎡）竣工予定。街の価値が一段上がる。
再開発効果が地価に完全反映。グリーンライン延伸（横浜環状鉄道）の進捗次第で更なる上振れ余地。
買う理由（5）
南口第一種市街地再開発が都市計画決定済み
地価が緑区内トップの上昇率
JR横浜線＋グリーンライン始発の2路線
駅前広場・都市計画道路の整備
グリーンライン延伸構想の将来性
買わない理由（5）
緑区の人口は横ばい〜微減
鶴見川水系の洪水・浸水リスク
再開発の着工時期が未確定
グリーンライン延伸は事業性に課題
地価が既に10年で+27%上昇し割安感は後退
人口の未来（中山）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は99（減少傾向）。 高齢化率も全国より7.4pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は22,388人（2025）→18,124人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（中山）
横浜市緑区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は34.2%と全国より3.8pt低い。10年の変化は+6.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は31.5%と全国より6.5pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市緑区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率8.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は主にJR横浜線・市営地下鉄グリーンライン・東急田園都市線沿線の横浜市緑区・都筑区・旭区・青葉区・神奈川区・保土ケ谷区に及ぶ広域住宅地域。中山駅徒歩圏の住宅地や商業地では法人・マンションデベロッパー需要も一定数認められるが、エリア全体の支配需要層は東京都心・横浜中心部への通勤世帯（第一次・第二次取得者）で統一されている。商業地では土地建物一体のマンション素地需要が目立ち、複数の鑑定士が指摘。価格帯は中山駅至近の住宅地で新築戸建5900〜6100万円台、鴨居・十日市場駅圏で4500〜5500万円台、旭区バス圏では新築戸建3500〜4500万円程度と距離に応じて段階的に低下する。都筑区の港北ニュータウン南部や都筑ふれあいの丘駅圏は比較的高所得層が中心で建売住宅7000万円台後半の取引も認められる。青葉区は田園都市線ブランドへの外部転入が特徴的で、同一需給圏外からの転入者が多い点が複数件で共通して指摘されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み路線多数マクロ感応性景気感応高エリア全体で最も強い変動要因は中山駅南口市街地再開発事業であり、商業地（台村町・中山1丁目周辺）で年間+5.5%・+4.6%、直近の住宅地でも+4.7%と高い変動率を記録。複数鑑定士が「発展期待」「利便性向上」を明記しており、計画の進行段階にある点が継続的な押し上げ要因として認識されている。JR横浜線・グリーンラインの結節点という交通優位性は7〜8件で繰り返し言及。相鉄東急直通線開業の波及効果は旭区バス圏の住宅地（+1.8%水準）に及び、単なる駅近効果を超えた底上げが確認できる。川和町駅の土地区画整理事業および大型商業施設の立地（都筑区）は当該エリアを+3.6%に引き上げる地域固有要因として複数件で指摘。一方、旭区都岡町では鑑定士2名とも変動率0.0%と記録し、人口微減・高齢化率の高さを明示的な押し下げ要因として挙げている。日銀の政策変更・金利上昇懸念・建築費高騰は多くの件で「先行き不透明感」として言及されているが、具体的な下方修正には繋がっていない。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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