通勤サラリーマンが一次取得で選ぶ、供給希少の丘陵住宅街。
鑑定30件全件が上昇確認。駅徒歩圏の公示地価は前年比で最大+9.3%上昇し、土地細分化による供給希少が支持している。一方、賃料が地価上昇に追随できず収益物件の採算は成立しにくい。2030年ブルーライン新百合ヶ丘延伸が横浜北西部の交通網全体を再編する。
エリアの見通し年表
相鉄東急直通開業から3年経過し利便性評価が定着。鴨居上飯田線(本宿・二俣川地区)も2025年11月開通済みで道路インフラ強化。
グレーシアタワー二俣川 (2018年竣工) が築10年。中古市場の流動性と価格水準が落ち着く時期。
ブルーライン延伸 (あざみ野〜新百合ヶ丘) 開業予定。横浜市北西部の交通網全体が再編される節目。
旭区の高齢化率30%超に到達見込み。郊外駅前タワマンの世代交代需要が顕在化。再開発効果も地価に完全反映。
旭区の人口減少が加速局面入り。郊外住宅地全般の構造的下落リスク。
相鉄東急直通開業から3年経過し利便性評価が定着。鴨居上飯田線(本宿・二俣川地区)も2025年11月開通済みで道路インフラ強化。
グレーシアタワー二俣川 (2018年竣工) が築10年。中古市場の流動性と価格水準が落ち着く時期。
ブルーライン延伸 (あざみ野〜新百合ヶ丘) 開業予定。横浜市北西部の交通網全体が再編される節目。
旭区の高齢化率30%超に到達見込み。郊外駅前タワマンの世代交代需要が顕在化。再開発効果も地価に完全反映。
旭区の人口減少が加速局面入り。郊外住宅地全般の構造的下落リスク。
買う理由（5）
相鉄JR直通(2019)・相鉄東急直通(2023)で都心アクセス激変
駅前再開発 (グレーシアタワー二俣川+ジョイナステラス) が2018年完成
2024-2025年に地価+5.76%と相鉄沿線で高い伸び
相鉄本線・いずみ野線の分岐駅で広域拠点性が高い
鴨居上飯田線(本宿・二俣川地区)が2025年11月に開通
買わない理由（5）
旭区の高齢化率は神奈川県平均より高水準
駅前再開発は2018年完成で熟成段階
29.6万円/m²は郊外住宅地として既に高めの水準
都心直通効果は織り込み進行中
帷子川流域の一部に内水浸水想定区域
人口の未来（二俣川）
駅中心から半径1km・50メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は96（減少傾向）。 高齢化率も全国より5.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は24,066人（2025）→19,359人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（二俣川）
横浜市旭区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は34.1%と全国より3.9pt低い。10年の変化は+6.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は29.4%と全国より4.4pt高い。 なお単身のうち65歳以上は13.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市旭区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.3%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は相鉄本線を軸に旭区及び隣接区に広がる商住混在エリア。住宅地の主な需要者は東京・横浜中心部への通勤サラリーマン層で、相鉄東急直通線の開通以降は圏外からの転入も増加した。商業地は法人・個人投資家や店舗経営者が中心で、画地規模次第ではマンションデベロッパーの需要も認められる。複数の鑑定士が「供給希少・用途多様性」を指摘しており、駅近接の商業地では顕在取引数が少ないながら地価は大きく上昇している。住宅地は戸建分譲を中心に概ね堅調な需給が継続している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み路線多数強み利便性高マクロ感応性景気感応高令和5年3月の相鉄東急直通線開通が最大の変動要因として30件中28件以上で言及された。二俣川駅南口再開発・駅前商業施設の開業も商業地・住宅地双方の地価押し上げ要因として繰り返し指摘されている。一般的要因として金利上昇・建築費高騰への懸念が多くの鑑定士から示されたが、現時点では不動産への資金流入が継続し取引市場は堅調と評価されている。旭区の高齢化・人口微減傾向も複数件で言及されているが、現時点で地価への押し下げ影響は軽微とされている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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