地上41階・687戸が動かした、小田急ターミナルの再生劇
住宅地は全30鑑定地点で上昇、駅前商業地は地価が年+15%と突出。プラウドタワー入居開始（2026年1月）で中古相場に短期的な軟化圧力が残る一方、北里大学スクールバス年1.1万便の単身需要は継続。相模原市の人口は2025年がピークで長期縮小に転じており、需給の底堅さは駅徒歩圏に限定される。
エリアの見通し年表
プラウドタワー相模大野クロス入居開始（1月）。商業区画・保育園が順次オープンし、伊勢丹跡地の機能再生が見えてくる。
プラウドタワー入居が一巡し中古マンション需給が安定。北里大学需要を背景にワンルームの需給が改善する見通し。
駅前回遊性向上の取り組み（公共広場・公共歩廊）が定着。グリーンホール・図書館との一体的な賑わいが評価される段階。
相模原市の人口がピークアウト後の局面。南区はまだ就業人口が下支えするが、需給バランスを慎重に見極め。
ターミナル機能と北里大学需要が地価に十分反映された段階。市全体の人口減少が顕在化すると需給に下押し圧力が生じる可能性がある。
プラウドタワー相模大野クロス入居開始（1月）。商業区画・保育園が順次オープンし、伊勢丹跡地の機能再生が見えてくる。
プラウドタワー入居が一巡し中古マンション需給が安定。北里大学需要を背景にワンルームの需給が改善する見通し。
駅前回遊性向上の取り組み（公共広場・公共歩廊）が定着。グリーンホール・図書館との一体的な賑わいが評価される段階。
相模原市の人口がピークアウト後の局面。南区はまだ就業人口が下支えするが、需給バランスを慎重に見極め。
ターミナル機能と北里大学需要が地価に十分反映された段階。市全体の人口減少が顕在化すると需給に下押し圧力が生じる可能性がある。
買う理由（5）
小田急小田原線・江ノ島線の分岐駅で全特急停車のターミナル
北里大学・北里大学病院の通学需要が圧倒的
プラウドタワー相模大野クロス完成で駅前機能が再強化
1日11.7万人の乗降人員で小田急線9位の集客力
10年で+60%の地価上昇、2023年以降も上昇継続
買わない理由（5）
相模原市の人口は2025年がピーク、2070年に約56.8万人へ縮小
伊勢丹相模原店撤退（2019年）後の駅前商業空白が長期化
プラウドタワー687戸の単一プロジェクト供給で需給インパクト大
南区の犯罪発生率は市内で2番目（窃盗中心）
境川・鳩川の洪水ハザード、台地と低地の境では土砂災害も
人口の未来（相模大野）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は102（増加傾向）。 高齢化率も全国より10.2pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は31,364人（2025）→26,225人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（相模大野）
相模原市南区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は42.4%と全国より4.4pt高い。10年の変化は+5.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は25.5%と全国より0.5pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（相模原市南区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率7.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街同一需給圏は小田急小田原線・江ノ島線及びJR横浜線の各駅を最寄りとする相模原市南区全域と隣接する町田市・大和市・座間市の一部にまたがる。住宅地では、典型的な需要者は相模原市内在住の一次取得者と、東京都心・横浜への通勤を見込む転入者層が中心。商業地では、地元法人・個人事業者に加え、賃貸目的の個人投資家や投資法人が需要者として挙げられている。住宅地の中心価格帯は駅徒歩圏の相模大野駅・東林間駅周辺で土地120㎡程度4,000〜5,000万円前後、新築戸建6,000〜6,500万円前後が複数の鑑定士に共通しており、バス圏では土地120㎡程度2,000万円台、新築戸建3,500〜4,500万円程度と価格帯が落ちる。商業地は個別性が強く中心価格帯の把握が困難との指摘が大半を占める。複数の鑑定士が「小田急線沿線エリアとJR相模線沿線の二極化」を明示的に指摘しており、エリア内の需要格差が拡大傾向にある点が共通認識として浮かぶ。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み希少性マクロ感応性金利感応高住宅地の年間変動率は駅徒歩圏で+3〜6%台、バス圏でも+4〜5%台を示し、全地点で上昇が確認されている。相模大野駅前商業地は+15%と突出して高く、旧伊勢丹跡地への商業施設付マンション建設に伴う周辺人口増への期待感が地価を牽引しているとの記述が複数地点に見られる。一方、南区の人口は地点によって「微減」「横ばい」の表現が混在し、高齢化率の微増を指摘する鑑定士も多い。金利については「大規模金融緩和から金利のある世界への移行」による地価上昇から安定への傾向変化を懸念する記述が複数見られる一方、「ローン金利は低い状態が継続」として現時点では大きな抑制要因になっていないとする記述も複数存在する。小田急線沿線エリアとJR相模線沿線エリアとの選別化（二極化）を指摘する鑑定士が目立ち、相模線沿線は相対的に劣位との評価が定着しつつある。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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