鑑定30件全員が上昇予測。ファミリーが熟成させた小田急の丘の街
駅徒歩800m以内では地価の年間変動率+6〜8%の上昇が複数確認され、30〜40代一次取得者が底堅い需要を形成。賃料水準は地価に見合わず収益還元法を断念した地点も複数ある。横浜市営地下鉄延伸(2030年目標)は鑑定でも期待感の言及にとどまり具体的進捗は限定的。
エリアの見通し年表
ブルーライン延伸の事業認可・着工。市場期待がさらに地価に反映され始める。
駅前広場再整備・南北動線強化が具体化。商業地としての利便性が一段上昇。
ブルーライン延伸開業 (予定)。あざみ野経由で横浜・関内へ直結、新横浜経由で都心への代替ルートも確立。
ブルーライン開業効果が地価に完全反映。麻生区も2030年人口ピーク後の減少局面入り。
麻生区の高齢化率25%超に到達見込み。郊外住宅地の構造的需要転換期。
ブルーライン延伸の事業認可・着工。市場期待がさらに地価に反映され始める。
駅前広場再整備・南北動線強化が具体化。商業地としての利便性が一段上昇。
ブルーライン延伸開業 (予定)。あざみ野経由で横浜・関内へ直結、新横浜経由で都心への代替ルートも確立。
ブルーライン開業効果が地価に完全反映。麻生区も2030年人口ピーク後の減少局面入り。
麻生区の高齢化率25%超に到達見込み。郊外住宅地の構造的需要転換期。
買う理由（5）
ブルーライン延伸 (あざみ野〜新百合ヶ丘) が2030年開業予定
麻生区は川崎市18区で最後まで人口が増え続ける
2023年以降の地価上昇が加速傾向
駅前まちづくり方針が2024年に策定済み
小田急小田原線・多摩線の分岐駅で都心アクセス良好
買わない理由（5）
麻生区の人口は2030年ピーク後に減少へ転換
麻生区の高齢化率は2030年代に25%超へ
ブルーライン延伸は建設費高騰・コロナで動きが止まり気味
丘陵地特有の土砂災害警戒区域が点在
37.5万円/m²は郊外住宅地として高水準
人口の未来（新百合ヶ丘）
駅中心から半径1km・50メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は111（増加傾向）。 高齢化率も全国より7.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は23,649人（2025）→22,444人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（新百合ヶ丘）
川崎市麻生区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は35.6%と全国より2.4pt低い。10年の変化は+2.5ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は31.1%と全国より6.1pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.6%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（川崎市麻生区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率8.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は小田急小田原線・多摩線沿線の麻生区・多摩区・隣接区内の住宅地域が中心と、複数の鑑定士が共通して整理している。需要者の主体は都心・川崎市内に通勤する30〜40代の一次取得者層で、圏外からの流入は比較的少なく、地元及び隣接区からの買替層も一定数いる。住宅市場の中心価格帯は新築建売総額で3,500万〜5,000万円程度とする記述が20件超で一致しており、土地単体の取引は少ない。商業地では新百合ヶ丘駅前の広域型商業地と、百合丘・読売ランド前等の小規模駅前商業地で商圏の厚みに明確な差があることが指摘されている。投資目的の法人・不動産会社が一部商業地で需要者として認識されているが、住宅地全般では自用目的の取引が主体で収益目的の需要層は薄い。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み利便性高マクロ感応性金利感応高住宅地では全30地点中29地点で地価上昇傾向が記録されており、変動率の分布は年率+2.0%（バス便・丘陵外縁部）から+8.3%（新百合ヶ丘駅近徒歩圏）まで幅広い。駅徒歩圏（概ね800m以内）では+6〜8%台の強い上昇が複数件で確認された一方、バス便に頼る外縁部は+2〜3%台にとどまる。一般的要因として金利動向への言及は全30件で確認でき、「今後の金利上昇・海外景気の下振れに留意」という表現が約25件で共通している。地域要因の変動については「格別の変動なし・現状維持」という記述が大半を占めるが、新百合ヶ丘駅周辺商業地においては再開発進展による店舗需要の継続的な底上げが数件で指摘されている。麻生区の人口が概ね横ばい〜微増（市平均を下回る）という記述も複数件にわたって記載されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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