御用邸・森戸海岸至近が神奈川最高水準の地価上昇を牽引。収益還元は全14地点で非適用。
需給逼迫が続き地価変動率は前年比+3〜+9%超と地点差が大きい。風致地区・地区計画による土地細分化制限が希少性を構造的に維持。一方、賃貸市場はほぼ未形成で高齢化率32%に迫り人口は自然減が常態。転入超過が下支えとなるかが今後の焦点。
エリアの見通し年表
リモート移住・別荘需要が地価を押上げ中。海近・眺望など希少立地の物件を厳選。
実需転売への需要が見込まれる人気地区（一色・堀内等）として知られる地域で、価格水準を確認できる局面。
ブランド価値に支えられた資産性を享受しつつ長期保有。
実需（移住・別荘）の買い手への売却により出口が想定される局面。時間をかけた売却交渉が前提。
リモート移住・別荘需要が地価を押上げ中。海近・眺望など希少立地の物件を厳選。
実需転売への需要が見込まれる人気地区（一色・堀内等）として知られる地域で、価格水準を確認できる局面。
ブランド価値に支えられた資産性を享受しつつ長期保有。
実需（移住・別荘）の買い手への売却により出口が想定される局面。時間をかけた売却交渉が前提。
買う理由（5）
御用邸と海の代替不能なブランド
県内最高の地価上昇率(前年比+5.7%)
都心アクセス(逗子経由)と自然環境の両立
富裕層・セカンドハウス需要の厚み
リゾート地としての生活・観光利便
買わない理由（4）
鉄道駅がなくバス・車依存
急速な高齢化(高齢化率31.4%)
人口は微減・2050年に約-15%予測
ブランドプレミアムで割高・低利回り
人口の未来（葉山）
駅中心から半径1km・38メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は91（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.2pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は6,092人（2025）→4,616人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（葉山）
葉山町の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は25.3%と全国より12.7pt低い。10年の変化は+5.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は32.2%と全国より7.2pt高い。 なお単身のうち65歳以上は13.3%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（三浦郡葉山町）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率14.3%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格昔から続く住宅街エリア性格郊外のベッドタウン同一需給圏は葉山町を中心に逗子市・横須賀市西部を含む住宅地域一円。需要者は県内在住の二次取得者が中心だが、「葉山ブランド」への選好性から都心部（東京方面）からの転入需要者が相当数に上ることが10件以上のブロックで共通して指摘されている。リタイア層・別荘利用・セカンドハウス目的の個人・法人も需要者として複数件で列挙されており、需要層は幅広い。取引は個別性が強く、眺望・地勢・街路・海への接近性によって価格差が大きいため中心価格帯は一定しないが、更地150〜300㎡で2,000〜5,000万円超の幅があり、5,000万円を超える高額取引も比較的多い。更地購入後に注文住宅を建築したい需要者が多く、売主主導の需給構造が複数地点で確認されている。市街化調整区域の地点のみ別の需給圏（横須賀市・三浦市内の調整区域一円）として扱われている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強みブランド強み住環境良好マクロ感応性安定地価変動率は年間+3.1%〜+8.7%と地点間で大きな差があり、森戸海岸・葉山御用邸至近の海側が最も高い上昇幅を記録している。複数のブロックで「葉山町の取引件数は概ね横ばいだが取引価格は上昇基調」「需給が逼迫している」「供給が追い付かない」との記述があり、需要超過の状態が継続している。都心方面から資金力のある需要が海岸近くを牽引し、その影響が山の手の住宅地にも波及しているとの記述が2件あった。一方、葉山町の高齢化率が32%に迫り人口は自然減傾向にあるが、転入超過によって社会増となる年も見られると指摘されている。立地・駅距離による二極化傾向の継続を予測するブロックも2件あり、市街化調整区域（住宅地8）の変動率は+0.7%と他地点と比較して低位にとどまっている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 14 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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