3路線直結の一次取得ファミリー住宅地。43ha跡地が問う次の姿
新杉田駅周辺は地価の年間変動率+8.8%と突出、上大岡徒歩圏も地価が年間変動率+8〜9.5%と強含み。一方、磯子区・港南区ともに人口微減・高齢化が構造的な下押し圧力。米軍根岸住宅地区(43ha)の2026年6月返還後、市大移転を含む跡地利用計画の確度が長期トレンドの分岐点となる。
エリアの見通し年表
米軍根岸住宅地区(約43ha)が6月末までに全面返還。跡地に横浜市立大学医学部・附属病院の移転構想。地価は2022年以降の回復基調を維持。
返還後の跡地利用基本計画の具体化を見極め。区画整理の事業認可・市大移転の確度が分岐点。
区画整理が本格化するシナリオでは、地価への織り込みが本格化する前の局面となる可能性がある。
根岸跡地の街びらきが進めば周辺地価に反映。生活拠点としての成熟が進む。
再開発効果が地価に織り込まれた局面。人口減トレンドが続く中、流動性リスクが高まる可能性がある。
米軍根岸住宅地区(約43ha)が6月末までに全面返還。跡地に横浜市立大学医学部・附属病院の移転構想。地価は2022年以降の回復基調を維持。
返還後の跡地利用基本計画の具体化を見極め。区画整理の事業認可・市大移転の確度が分岐点。
区画整理が本格化するシナリオでは、地価への織り込みが本格化する前の局面となる可能性がある。
根岸跡地の街びらきが進めば周辺地価に反映。生活拠点としての成熟が進む。
再開発効果が地価に織り込まれた局面。人口減トレンドが続く中、流動性リスクが高まる可能性がある。
買う理由（5）
京浜東北・根岸線で横浜・品川へ乗換なし
区平均20.8万円/m²と割安で参入コストが低い
米軍根岸住宅地区跡地(約43ha)が2026年6月返還
2022年以降、地価が回復基調に転換
新杉田・杉田の生活拠点が成熟
買わない理由（5）
区人口は構造的な減少局面
根岸跡地の土地利用は時間軸が不透明
臨海部は工業地帯で伸びしろが限定的
浸水・高潮・津波・土砂災害のハザード
磯子駅周辺は既に割安感が薄れつつある
人口の未来（磯子）
駅中心から半径1km・33メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は93（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は17,474人（2025）→14,292人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（磯子）
横浜市磯子区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は40.8%と全国より2.8pt高い。10年の変化は+7.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は26.3%と全国より1.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は13.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市磯子区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.4%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街同一需給圏はJR根岸線・京急本線・市営地下鉄ブルーライン沿線の磯子区・港南区・南区を中心とする横浜市南東部の住宅・商業地域。住宅地の需要者は横浜・東京方面へ通勤する一次取得層が主体で、圏外からの転入も複数地点で言及されている。駅徒歩圏の平坦地では新築建売の総額4,000〜6,000万円台が中心となり、バス圏・傾斜地は3,500万円以下の値ごろ感から一定の需要を維持している。上大岡駅前の商業地は法人・マンションデベロッパー・不動産投資会社も参入し取引単価は強含みで推移。磯子区の商業地域は圏域が狭く絶対取引数が少ないため価格帯の把握が困難で、市況は底堅い。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み希少性マクロ感応性金利感応高上大岡駅近傍の住宅地では変動率+8〜9.5%と顕著な上昇が続き、新杉田駅周辺の平坦住宅地でも+8.8%の高水準となっている。磯子駅前・新杉田駅近の商業地でも+8〜10%台の上昇が記録された。一方、バス圏・傾斜地の住宅地は0〜+2%程度にとどまり、住宅価格高騰に伴う買い控え開始の言及が複数件みられる。磯子区・港南区ともに人口微減・高齢化率の上昇が一般的要因として繰り返し記載されており、不動産需要の長期的な下押し圧力として認識されている。金利上昇・インフレ継続による先行不透明感および取引件数の減少も複数の鑑定士が共通して指摘している。上大岡駅南方における再開発計画の公表が言及されているが、現時点では価格形成への影響は限定的とされている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 29 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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