京急・ブルーライン2路線、観音通り商店街を擁する熟成住宅街
上大岡駅平坦徒歩圏や蒔田駅周辺商業地では地価が年間+8〜11%上昇する一方、傾斜地・バス圏は地価が年間+1〜2%台にとどまり立地格差が拡大。全30鑑定地点で「土地価格に見合う賃料未形成」と指摘されており、南区の高齢化率26.6%が中期的な賃貸需要の裾野を狭める。
エリアの見通し年表
大型再開発はなく地価は実需主導で前年比+4.8%と堅調。商店街周辺・高台の住宅地では実需が底堅い傾向がある。
現時点での価格水準は過去比で割安な水準にある。大岡川・堀割川の浸水想定が浅い高台・上層階は、ハザードリスクが相対的に低い傾向がある。
横浜都心アクセスと生活利便を背景に賃貸需給は安定。賃料水準を確認しつつ保有継続。
横浜市の人口減少・南区の高齢化が進行しており、将来的に地価へ影響する可能性がある。
大型再開発はなく地価は実需主導で前年比+4.8%と堅調。商店街周辺・高台の住宅地では実需が底堅い傾向がある。
現時点での価格水準は過去比で割安な水準にある。大岡川・堀割川の浸水想定が浅い高台・上層階は、ハザードリスクが相対的に低い傾向がある。
横浜都心アクセスと生活利便を背景に賃貸需給は安定。賃料水準を確認しつつ保有継続。
横浜市の人口減少・南区の高齢化が進行しており、将来的に地価へ影響する可能性がある。
買う理由（5）
ブルーライン横浜10分・京急で品川直通の都心アクセス
弘明寺駅圏 約29万円/m²と都心区比で割安な参入コスト
弘明寺観音・商店街による高い生活利便と賃貸需要
地価は実需主導で10年+32%・前年比+4.8%と堅調
上大岡副都心に近接し商業・行政機能を享受
買わない理由（4）
横浜市が人口減局面入り・南区も中長期で縮小
高齢化率26.6%と横浜市内で高位
大岡川・堀割川沿いの低地で浸水・内水氾濫リスク
地価を一段押し上げる大型再開発の材料に乏しい
人口の未来（弘明寺）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は91（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.7pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は31,226人（2025）→25,919人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（弘明寺）
横浜市南区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は50.5%と全国より12.5pt高い。10年の変化は+9.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は20.5%と全国より4.5pt低い。 なお単身のうち65歳以上は14.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市南区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街同一需給圏は南区・港南区・磯子区を中心に、京急本線・地下鉄ブルーライン各駅の徒歩圏から一部バス圏まで広がる住宅・商業混在エリアである。複数の鑑定士が、需要者の中心は横浜中心部・東京都心への通勤給与所得者層であり、圏外からの転入者も一定数みられると指摘している。住宅地の中心価格帯は土地100〜130㎡程度で3,000万円前後、新築戸建住宅では4,500〜5,000万円前後が多数の地点で共通して言及された。商業地については南区・港南区内の幹線道路沿線や駅前立地を中心に不動産業者・マンションデベロッパー・投資家が需要者として挙げられており、画地規模が拡大するほど需要層が広がる構造が確認できる。磯子区の一部地点ではバス圏住宅の価格上昇による買い控えも指摘されており、圏内でのエリア間格差が示唆されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み利便性高マクロ感応性金利感応高住宅地では大多数の地点で地域要因の変動なし・個別的要因の変動なしと記載されており、変動率は立地条件によって大きく二極化している。上大岡駅平坦徒歩圏（港南区・大久保1・最戸1丁目周辺）では年間+8〜10%と顕著な上昇が記録された一方、駅から傾斜地・バス圏に位置する地点（磯子区岡村・永田山王台・六ツ川等）では+0.6〜2.7%にとどまる。商業地では蒔田駅周辺（宮元町・宿町）で+8〜11%の上昇が複数鑑定士から指摘されており、マンション用地需要の流入が価格押し上げ要因として言及されている。一般的要因として、物価上昇・建築費高騰・金融資本市場の変動への留意が多くの地点で記載されているが、現時点で価格形成に対する顕在的な影響は限定的との評価が大勢である。港南区・磯子区の人口微減・高齢化進行についても複数地点で言及されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します