吾妻山の菜の花で知られる湘南の端、一次取得層が支えるが人口は2050年に3割消える。
二宮駅徒歩圏は2023年に底打ちし地価が前年比+1.6%〜+2.4%と回復局面だが、10年では地価-14%の長期下落からの浮上にすぎない。大磯・茅ヶ崎対比では割安水準にあるものの、2050年人口32%減の見通しと大規模再開発計画の不在が賃貸需要・地価の上値を抑える。
エリアの見通し年表
地価底打ち直後。二宮駅徒歩圏の割安物件を偵察しつつ、人口動態と賃貸需要を定点観測。
地価回復が前年比+2%以上に加速し、移住需要の定着が確認できれば駅近物件を検討。
取得済みなら実需向けに長期保有。海・山の環境価値で資産性を維持。
人口減少が加速する局面では、移住希望者・リタイア層からの実需が出口候補になりうる。売却を選ぶ場合は時間をかけた実需向け売却が選択肢のひとつ。
地価底打ち直後。二宮駅徒歩圏の割安物件を偵察しつつ、人口動態と賃貸需要を定点観測。
地価回復が前年比+2%以上に加速し、移住需要の定着が確認できれば駅近物件を検討。
取得済みなら実需向けに長期保有。海・山の環境価値で資産性を維持。
人口減少が加速する局面では、移住希望者・リタイア層からの実需が出口候補になりうる。売却を選ぶ場合は時間をかけた実需向け売却が選択肢のひとつ。
買う理由（4）
40年来の底値から反転、地価は上昇基調に転換
JR東海道線で横浜35分・東京70分の直通アクセス
吾妻山公園・相模湾の自然環境がリモート移住層を惹きつける
隣接する大磯・茅ヶ崎対比で割安な価格水準
買わない理由（4）
2050年に人口32%減の急減予測
大規模再開発・インフラ計画が不在
賃貸市場が薄く利回り投資に不向き
葛川・中村川の洪水リスクと土砂災害警戒区域44カ所
人口の未来（二宮）
駅中心から半径1km・40メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は75（減少傾向）。 高齢化率も全国より3.8pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は5,852人（2025）→3,447人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（二宮）
二宮町の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は27.5%と全国より10.5pt低い。10年の変化は+5.7ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は28.9%と全国より3.9pt高い。 なお単身のうち65歳以上は14.6%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が12地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（中郡二宮町）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率13.8%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格昔から続く住宅街エリア性格郊外のベッドタウンエリア全体の需給圏はJR東海道本線の二宮・大磯・国府津の各駅を最寄りとする住宅・商業地域一円で構成される。住宅地の主な需要者は圏域内居住者・勤務者による一次取得層が中心だが、大磯・二宮の駅徒歩圏では東京・横浜方面からの転入者も複数件で言及されており、転売による買い替え需要も一定程度確認される。新築戸建の取引価格帯は駅徒歩圏で2,500〜6,000万円程度、バス圏で2,000〜3,500万円程度と立地条件で二極化している。大磯東小磯地区は土地60坪程度で4,000万円前後、新築戸建6,000万円前後と圏内では高水準の需要層が存在する。一方、商業地は地元企業・個人事業主が中心で、取引自体が少なく中心価格帯を見出しにくい状況が複数件で共通して指摘されている。市街化調整区域内の農家住宅は需要が地縁的関係者にほぼ限定され、市場への供給はほとんど見られない。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み希少性マクロ感応性景気感応高二宮町全体では「長期の下落傾向を脱し緩やかではあるが上昇基調に転じた」との記述が約6件で共通して確認され、エリアのターニングポイントを明示的に示す記述が多い。大磯町では大磯駅周辺の上昇傾向が継続し、その波及が周辺地域に広がりつつある。小田原市（国府津・前川地区）も同様に「下落傾向を脱し上昇基調」との表現が複数件で確認された。一方で「物価上昇による貨幣価値の下落が不動産価格への上昇圧力として継続」との言及も3〜4件あり、名目値の押し上げ要因として指摘されている。高台大規模団地（富士見が丘・石神台）については「住民の高齢化による供給増」が横ばいの要因として挙げられており、立地内格差が顕在化している。中井町は「生産年齢層を中心とした人口減少」が下落の主因として複数件で言及されており、割安感による一部需要の取り込みで下落幅は限定的な地区（井ノ口）も存在する。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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