38年越しの区画整理が完成へ向かう、小田急・南武線交差の学生街。
ビーンズ登戸(成城石井ほか13店舗)が2026年春開業し利便性が向上。地価の前年比変動率+6.96%は多摩区平均+4.31%の1.6倍。一方、25件超の鑑定で賃料は地価に遅行すると指摘。2029年9月の38階タワー(427戸)竣工後、2030年には多摩区人口がピークを打つ。
エリアの見通し年表
ビーンズ登戸(駅直結商業・成城石井等13店舗)2026春開業。登戸駅前広場2026年6月完成。街の利便性向上が本格化する時期。
登戸駅前38階タワマン(427戸)建築工事進行中。区画整理事業の換地処分公告(2026年度上半期)後、地価織り込み加速。
登戸駅前38階タワマン(高さ139.8m、住宅427戸)竣工(9月予定)。商業・子育て支援機能と合わせて駅力ピーク。
多摩区人口ピーク(令和12年推計)。生産年齢人口は2025年がピークで漸減。賃貸需給の変化を確認できる時期にあたる。
再開発効果が地価に完全反映される時期とされ、金利動向次第で収益環境が変わりうる。人口減少局面に入る。
ビーンズ登戸(駅直結商業・成城石井等13店舗)2026春開業。登戸駅前広場2026年6月完成。街の利便性向上が本格化する時期。
登戸駅前38階タワマン(427戸)建築工事進行中。区画整理事業の換地処分公告(2026年度上半期)後、地価織り込み加速。
登戸駅前38階タワマン(高さ139.8m、住宅427戸)竣工(9月予定)。商業・子育て支援機能と合わせて駅力ピーク。
多摩区人口ピーク(令和12年推計)。生産年齢人口は2025年がピークで漸減。賃貸需給の変化を確認できる時期にあたる。
再開発効果が地価に完全反映される時期とされ、金利動向次第で収益環境が変わりうる。人口減少局面に入る。
買う理由（5）
小田急線+JR南武線の交差駅。新宿20分、武蔵小杉10分の双方向利便性
登戸土地区画整理事業が38年越しでほぼ完了
駅直結38階タワマン+商業・子育て支援の複合再開発(2029竣工)
ビーンズ登戸(駅直結商業)2026春開業
直近年変動率+6.96%。多摩区全体+4.31%を大きく上回るモメンタム
買わない理由（5）
多摩区人口は2030年ピーク。その後は構造的に減少局面
38階タワマン427戸の集中供給で2029年前後に需給緩和リスク
多摩川河口域として洪水リスクが構造的に存在
武蔵小杉ほどの広域路線網はない
区画整理事業の正式完了は2036年度末まで
人口の未来（登戸）
駅中心から半径1km・41メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は101（横ばい傾向）。 高齢化率も全国より12.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は29,141人（2025）→25,254人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（登戸）
川崎市多摩区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は50.2%と全国より12.2pt高い。10年の変化は+3.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は22.5%と全国より2.5pt低い。 なお単身のうち65歳以上は7.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（川崎市多摩区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は川崎市多摩区内を中心に、小田急小田原線と JR 南武線沿線各駅の徒歩圏が中心と複数の鑑定士が共通して指摘する。需要者は東京都心・川崎・横浜方面に通勤する 30〜40 代の一次取得者層が主体であり、圏外からの転入も一定数認められる。登戸・向ヶ丘遊園・宿河原・久地・中野島・生田など複数駅が利用可能であることが広範な需要圏を形成しており、アパートや一棟収益物件の投資用需要も根強い。市場では総額を抑えたミニ戸建・建売住宅への需要が底堅く、駅徒歩圏の平坦地では画地の細分化が各所で進行している。住宅地の市場中心価格帯は新築建売住宅で総額 4,000 万円台〜6,000 万円台と地点によって幅があり、登戸駅徒歩圏の近い地点ほど上位帯に集中する傾向が確認された。商業地では登戸駅前ロータリー接面という希少立地に需要が集中し、取引は個別性が高く中心価格帯の把握が困難な状況が 2 件の鑑定士から共通して報告されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み再開発マクロ感応性金利感応高一般的要因として、景気の緩やかな回復と雇用・所得環境の改善が全 30 件中の大多数で言及され、海外景気の下振れや金利上昇への懸念が留意事項として付記されている。地域要因では、登戸駅周辺の土地区画整理事業の進捗が住宅地・商業地の双方で繰り返し取り上げられており、駅前商業地の希少性維持と周辺住宅需要の高まりの両面で評価されている。川崎市多摩区の人口は社会増減率が市平均を上回るペースで増加しており、高齢化人口比率が市平均より低いことも複数の鑑定士が定量的に指摘する。南武線沿線の平坦地では年間変動率 +4〜6% 台の上昇が広く確認された。丘陵地のバス便地域では上昇率が +2〜3% 台にとどまり、駅徒歩圏との格差が拡大している。土砂災害警戒区域を含む生田・枡形の一部では個別の地域要因として留意が促されている。個別的要因の変動は全件で「特段なし」とされた。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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