県内最大の人口減少都市で、8地区同時再開発が動いている。
高齢化率32%超・10年で地価-8%という構造的逆風の一方、汐入・横須賀中央の商業地は地価が3年連続上昇に転換。2028〜2029年に追浜・横須賀中央の計610戸タワーが竣工し、その吸収が次の需給の焦点となる。
エリアの見通し年表
横須賀中央駅前タワー（33階）建設中。追浜駅前タワー2棟も着工済み。久里浜に複合商業施設開業予定。
追浜駅前タワー2棟竣工（337戸）。供給増による価格軟化の可能性。
横須賀中央タワー竣工（273戸）。駅前再開発効果が顕在化し始める。
浦賀ドック再整備進行。久里浜・追浜の街びらき効果が本格化。
主要再開発が一巡。地価上昇が一服する可能性。
横須賀中央駅前タワー（33階）建設中。追浜駅前タワー2棟も着工済み。久里浜に複合商業施設開業予定。
追浜駅前タワー2棟竣工（337戸）。供給増による価格軟化の可能性。
横須賀中央タワー竣工（273戸）。駅前再開発効果が顕在化し始める。
浦賀ドック再整備進行。久里浜・追浜の街びらき効果が本格化。
主要再開発が一巡。地価上昇が一服する可能性。
買う理由（5）
横須賀中央駅前に33階建て複合タワーが2029年竣工
追浜・久里浜でも同時多発的に再開発が進行
地価が底値圏から反転上昇に転じた
都心比で圧倒的に低い参入コスト
浦賀ドック再整備で観光・文化拠点化
買わない理由（5）
人口減少が構造的に進行中
10年間で地価が約8%下落した実績
津波・地震リスクが高い沿岸都市
若年層の流出が止まらない
坂の多い地形が高齢化と空き家増加を加速
人口の未来（横須賀）
駅中心から半径1km・41メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は76（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.0pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は11,844人（2025）→7,428人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（横須賀）
横須賀市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は32.7%と全国より5.3pt低い。10年の変化は+6.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は26.8%と全国より1.8pt高い。 なお単身のうち65歳以上は15.1%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横須賀市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率15.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格成熟した商業エリアエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は横須賀市を中心に京浜急行線・JR横須賀線沿線の商業地・住宅地が広域に展開する。商業地の主要需要者は地元中小事業者・不動産投資会社で、横須賀中央駅周辺の大規模画地にはマンション分譲を目論む開発業者も参入する。複数の鑑定士が、都心商業地と異なり収益採算性に応じた価格形成が成熟していない点を指摘しており、取引の中心価格帯は立地・規模の個別性が強く把握困難と判断されている。住宅地では市内1次・2次取得者が需要の中心で、都心部住宅高騰の影響から一部で市外・圏外からの転入需要も見られる。平成町埋立地は地区計画により商業・共同住宅が整備された生活利便性の高いエリアとして中堅・大手のマンション開発業者の参入が見込まれ、中古マンション需要も非常に高いと複数の鑑定士が評価している。一方、谷戸地形や高台・バス圏では需要が相対的に弱く、二極化傾向が鮮明との指摘が多い。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発マクロ感応性景気感応高全30ブロック近くにわたり、横須賀市が県内で最も人口減少数が大きく高齢化率が32%を超えた点を複数の鑑定士が共通して指摘している。その一方で、横須賀中央駅周辺・追浜駅周辺での再開発事業の進行が商業地の追い風として言及されており、汐入駅前では観光人流の回復とともに地価の上昇傾向が報告されている。都心部の住宅価格高騰が三浦半島への需要波及をもたらし、環境良好な住宅地を中心に下落が続いた地域でも地価が下げ止まり上昇に転じた地点が増えているとの記述が住宅地の複数地点で共通して見られる。一方で、臨港地区等に集積した大型商業施設が既存商店街の購買力を奪う構造的圧力も複数鑑定士が継続して指摘しており、駅からの距離・高低差・地形（谷戸）の違いによる地価動向の二極化傾向が大きくなっているとの見方が支配的である。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 29 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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