慶應と新横浜線で変わる街。日吉3丁目は地価が前年比+8.9%の加速局面。
東急新横浜線開業（2023年）で新幹線アクセス圏に入り、駅近住宅地の一部は地価が前年比+8〜9%台に加速。一方、建築費高騰で収益物件の採算は悪化傾向にあり、複数の鑑定士が金利上昇時の価格調整リスクを明示。2028年の綱島駅東口27階建て再開発完成が次の節目。
エリアの見通し年表
東急日吉駅コンコース天井リニューアル完了。駅の快適性が向上し、エリアの魅力がさらに高まる。
綱島駅東口再開発ビル（27階建て）完成。隣接エリアの発展が日吉の利便性・資産価値に波及。
新横浜駅南口再開発の具体化により、新横浜線沿線の利便性向上が見込まれる。
港北区人口37万人台到達。日吉・綱島エリアの人口増加トレンド継続。
沿線再開発の効果が地価に反映される時期と見られる。金利動向によっては売却を検討する投資家も出てくるタイミング。
東急日吉駅コンコース天井リニューアル完了。駅の快適性が向上し、エリアの魅力がさらに高まる。
綱島駅東口再開発ビル（27階建て）完成。隣接エリアの発展が日吉の利便性・資産価値に波及。
新横浜駅南口再開発の具体化により、新横浜線沿線の利便性向上が見込まれる。
港北区人口37万人台到達。日吉・綱島エリアの人口増加トレンド継続。
沿線再開発の効果が地価に反映される時期と見られる。金利動向によっては売却を検討する投資家も出てくるタイミング。
買う理由（5）
慶應義塾大学日吉キャンパスが街の基盤を支える
東急新横浜線開業で広域アクセスが飛躍的に向上
港北区の人口は2036年まで増加が続く
地価上昇率が加速フェーズに入った
プラウドシティ日吉の入居完了で街が成熟
買わない理由（4）
52万円/m2は港北区内では高水準。割安感は薄い
低地部に浸水・高潮リスクが存在
隣接する綱島駅東口再開発が競合リスクに
金利上昇局面では郊外ベッドタウンが脆弱
人口の未来（日吉）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は102（増加傾向）。 高齢化率も全国より11.1pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は30,143人（2025）→27,951人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（日吉）
横浜市港北区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は45.1%と全国より7.1pt高い。10年の変化は+2.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は26.1%と全国より1.1pt高い。 なお単身のうち65歳以上は8.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市港北区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率6.3%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層資産家・富裕層エリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街住宅地の同一需給圏は東急東横線・地下鉄グリーンライン沿線の港北区および隣接区が中心で、主たる需要者は横浜・東京都心へ通勤する一次・二次取得者である。日吉駅徒歩圏は街区が整然とし希少性が高いとして複数の鑑定士が指摘しており、供給は僅少で需要は底堅い。土地の中心価格帯は日吉駅近接で1億〜1億5千万円程度、綱島駅圏で5000〜7000万円台と幅がある。商業地では日吉駅・綱島駅前の2地点が高希少性と認定されており、更地取引自体が稀なため市場の中心価格帯を見出すことが困難との記述が複数ある。需要者は地元中小企業・個人事業者が中心だが、マンションデベロッパーが規模のある土地に参入するケースも記録されている。圏外からの転入者が比較的多い点も共通して言及されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み希少性強み路線多数強み住環境良好マクロ感応性金利感応高住宅地では「東急新横浜線の開通による利便性向上」が複数地点（12件以上）で変動要因として明記されており、2023年3月の新綱島駅開業は綱島エリアの年間変動率押し上げに直結している（綱島駅圏の一部地点で+8〜9%台）。港北区の人口・世帯数が微増傾向にある点も繰り返し言及されている。一方、「建築資材・人件費上昇で住宅価格が高騰」「今後の金利上昇時の地価への影響に注視」という表現が計8〜10件で共通して現れており、上昇継続への留保が一定数の鑑定士から示されている。綱島駅東口の土地区画整理・再開発事業の進捗が周辺住宅地に対してポジティブな変動要因として複数件で言及されている。バス圏・傾斜地のエリアでは地域要因に特段の変動なし、との記述が多く変動率は+2〜3%台にとどまる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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