子育て世代の転入超過全国3位、駅前商業地は地価が年+12%超の強上昇。
湘南ブランドを背景に海側住宅地で+6〜9%の地価上昇が続き、道の駅開業で年間200万人の集客が始まる。一方で市全体の人口は微減に転じ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない点は収益面の課題。
エリアの見通し年表
道の駅「湘南ちがさき」グランドオープン（7月）。年間200万人来場・11億円売上見込み。
三井不動産マンション竣工。駅南口区画整理が具体化。
駅南口土地区画整理事業（112.2ha）が本格化。街の回遊性が向上。
区画整理の進捗により駅周辺の利便性が大幅改善。地価上昇が本格化。
再開発効果が完全に織り込まれる時期と見込まれる。人口減少局面が本格化する可能性がある。
道の駅「湘南ちがさき」グランドオープン（7月）。年間200万人来場・11億円売上見込み。
三井不動産マンション竣工。駅南口区画整理が具体化。
駅南口土地区画整理事業（112.2ha）が本格化。街の回遊性が向上。
区画整理の進捗により駅周辺の利便性が大幅改善。地価上昇が本格化。
再開発効果が完全に織り込まれる時期と見込まれる。人口減少局面が本格化する可能性がある。
買う理由（5）
子育て世代の転入超過が全国3位
湘南ブランドによる根強い居住需要
道の駅「湘南ちがさき」が開業
駅南口土地区画整理（112.2ha）が計画中
JR東海道線・湘南新宿ラインで都心直結
買わない理由（4）
津波・液状化リスクが存在
10年間の地価上昇率は+21%と穏やか
市全体の人口が2025年に減少に転じた兆候
東京都心へのアクセスは遠め
人口の未来（茅ヶ崎）
駅中心から半径1km・44メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は96（減少傾向）。 高齢化率も全国より4.0pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は19,595人（2025）→15,679人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（茅ヶ崎）
茅ヶ崎市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は30.3%と全国より7.7pt低い。10年の変化は+4.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は31.8%と全国より6.8pt高い。 なお単身のうち65歳以上は11.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（茅ヶ崎市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格観光客が集まる街エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格成熟した商業エリア同一需給圏は茅ケ崎市を中心に湘南・県央地区、藤沢市等の周辺市町。需要者は市内居住者および湘南ブランドを背景とする横浜・川崎・東京都内からの転入需要が顕著で、特に海側住宅地では全国的な知名度・人気を反映した需要が広域から認められる。中心価格帯は海側優良住宅地で土地5,000万円前後・新築戸建7,000万円前後、駅徒歩圏で土地3,500〜4,000万円・新築建売5,500〜6,000万円程度、北側バス便で土地2,000〜2,500万円・新築戸建3,500〜4,000万円程度と立地で大きな価格差。商業地は駅前繁華性で需要旺盛、商店街希少性から取引事例少なく中心価格帯把握困難。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強みブランド強み希少性強み住環境良好マクロ感応性観光景気感応一般的要因は湘南・県央地域のテレワーク特需収束、円安・物価上昇、海外景気下振れリスク、2024年7-9月期GDPプラス成長、神奈川県のマンション供給戸数増加といった言及。地域要因では茅ケ崎市の人口微増(直近微減転換の指摘も)、湘南ブランドによる転入超過継続、柳島の道の駅工事進行、萩園の区画整理による物流施設集積などが個別言及。変動率は駅前商業地で+12.5〜+14.2%と強上昇、海側住宅地で+6.6〜+9.0%、徒歩圏限界域・バス便圏で+2.2〜+5.2%、駅近住宅地で+6.4〜+8.7%。郊外バス便でも+3〜+5%と全域上昇傾向。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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