横浜6分・星天qlay完成済みで、上昇余地は直通線浸透次第
住宅地の地価は年間変動率+1〜4%台で安定上昇が続くが、収益価格は比準価格の60〜70%水準にとどまり利回り型には割高感がある。2026年の星天qlay第2期順次開業と2027年鶴ヶ峰連続立体交差の進捗が次の変化点。
エリアの見通し年表
星天qlay 第2期エリア順次オープン。高架下空間の商業活性化が継続。
鶴ヶ峰駅付近の連続立体交差事業が中盤に。相鉄本線の沿線価値再評価が続く。
相鉄・JR / 相鉄・東急直通の利用が定着し、新宿・渋谷直通効果が指標に表れる時期。
保土ヶ谷区の人口減少が顕在化し始める時期。賃貸需給が緩む可能性。
保土ヶ谷区人口が 20 万人を割り込む見通し。長期保有のメリットが薄まる可能性がある。
星天qlay 第2期エリア順次オープン。高架下空間の商業活性化が継続。
鶴ヶ峰駅付近の連続立体交差事業が中盤に。相鉄本線の沿線価値再評価が続く。
相鉄・JR / 相鉄・東急直通の利用が定着し、新宿・渋谷直通効果が指標に表れる時期。
保土ヶ谷区の人口減少が顕在化し始める時期。賃貸需給が緩む可能性。
保土ヶ谷区人口が 20 万人を割り込む見通し。長期保有のメリットが薄まる可能性がある。
買う理由（5）
再開発の主要工事は完了済みで完成リスクなし
相鉄・JR / 相鉄・東急直通で都心アクセスが激変
横浜駅まで近接しつつ価格は半額以下
シングル賃貸の流動性が高い
資産価値の減価カーブが緩やか
買わない理由（4）
保土ヶ谷区の人口は構造的に減少傾向
主要再開発が一巡し、地価の上昇ドライバーが乏しい
帷子川沿いと丘陵地で災害リスクが二極化
ファミリー層の絶対的な需要量は限定的
人口の未来（星川）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は94（減少傾向）。 高齢化率も全国より4.2pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は24,696人（2025）→20,709人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（星川）
横浜市保土ケ谷区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は43.2%と全国より5.2pt高い。10年の変化は+7.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は25.1%と全国より0.1pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市保土ヶ谷区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.3%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格昔から続く住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は保土ケ谷区・神奈川区・西区に所在する相鉄本線・JR横須賀線・相鉄東急直通線各駅徒歩圏の住宅地域および幹線沿い商業地域で構成される。住宅地の主たる需要者は横浜・東京都心へ通勤する30〜50代のサラリーマンで、1次・2次取得者が中心とする記述が20件以上で共通する。圏外からの転入も一定数確認されており、建売分譲の供給も底堅い。商業地については、保土ケ谷区内の地場商業地では店舗経営者・不動産業者が需要の主体で、取引単価は30万円前後。横浜西区・南幸・岡野エリアになると投資法人・機関投資家・マンションデベロッパーを含む広域需要者層が厚くなり、需給圏は東京都区部南部・川崎駅周辺まで広がると複数の鑑定士が指摘している。羽沢横浜国大駅周辺では直通線開業後の新たな住宅供給への期待感が両鑑定士から述べられている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み再開発マクロ感応性金利感応高保土ケ谷区住宅地の変動率は概ね年間+1.6〜+4.5%で推移しており、雇用・所得環境の改善と社会経済活動の回復が主因として挙げられている。金利先高観・物価上昇を下押しリスクとして留意する記述は住宅地全件に共通するが、現時点では需要を大きく減退させるには至っていないと判断されている。保土ケ谷区商業地（天王町・峰岡町・和田町周辺）は+5〜+9%台で、上星川国道沿いは+4〜5%と相対的に落ち着いた伸び。横浜西区内の商業地（南幸・岡野エリア）は両鑑定士ともに+11〜+12.6%を記録し、CeeU Yokohama開業・ダイエー跡地開発・横浜駅周辺の建替え計画が複合して波及した結果と分析されている。神奈川区・羽沢南エリアの住宅地は+5.6〜+6.0%で、相鉄・東急直通線開業効果を主因として挙げる記述が全件で一致する。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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