ブルー・グリーン2路線交差の港北NT中核。戸建用地は建築協定で供給制約
駅徒歩圏は地価が年間変動率+5〜6%上昇、バス圏は+1〜3%と二極化が顕著。鑑定士25件超が「賃料は土地価格に見合わない」と指摘し収益利回りは重い。都筑区は2035年まで人口増加が続き、仲町台・中川の商業地では店舗から住宅系需要へのシフトが進行中。
エリアの見通し年表
都筑区の人口増加局面が継続中（2025年21.9万人→2035年22.3万人ピーク）。子育て世代の流入が地価を下支え。
港北ニュータウン街びらき40年経過。第一世代の住宅更新需要が顕在化、リフォーム・建替え市場が活発化。
都筑区の高齢化率が25%超に到達見込み。タウンセンター商業の利用層構造が転換期。
都筑区の人口ピーク（22.3万人）。以降は減少局面入り。地価上昇カタリストが弱まる。
港北ニュータウン街びらき50周年。記念開発・再整備の効果が地価に織り込まれる時期として注目される。
都筑区の人口増加局面が継続中（2025年21.9万人→2035年22.3万人ピーク）。子育て世代の流入が地価を下支え。
港北ニュータウン街びらき40年経過。第一世代の住宅更新需要が顕在化、リフォーム・建替え市場が活発化。
都筑区の高齢化率が25%超に到達見込み。タウンセンター商業の利用層構造が転換期。
都筑区の人口ピーク（22.3万人）。以降は減少局面入り。地価上昇カタリストが弱まる。
港北ニュータウン街びらき50周年。記念開発・再整備の効果が地価に織り込まれる時期として注目される。
買う理由（5）
横浜市営地下鉄ブルー・グリーン2路線が交差する北部副都心
都筑区は2035年まで人口増加が続く全国でも稀有なエリア
2024年の地価+28.7%は港北NT再評価のシグナル
タウンセンターの商業集積が独自の生活利便性を提供
計画的ニュータウン由来の供給制約と住環境品質
買わない理由（5）
都筑区も2035年をピークに人口減少へ転換
鶴見川・早渕川流域の内水氾濫リスク
港北NT第一世代住宅の更新リスク
ブルーラインの新横浜延伸効果は近隣他駅に分散
57.6万円/m²は郊外住宅地として高水準で参入コストが重い
人口の未来（センター南）
駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は106（増加傾向）。 高齢化率も全国より13.5pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は20,659人（2025）→17,230人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（センター南）
横浜市都筑区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は27.6%と全国より10.4pt低い。10年の変化は+3.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は39.5%と全国より14.5pt高い。 なお単身のうち65歳以上は7.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市都筑区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率6.0%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は港北ニュータウン内を中心に、横浜市営地下鉄ブルーライン・グリーンラインおよび東急田園都市線の各駅勢圏の住宅地域と把握する鑑定士が多数を占める。住宅地の典型的需要者は東京都心・横浜中心部へ通勤する中高所得層で、一次取得・買替層の双方が見られ、同一需給圏外からの転入者も多いと複数の鑑定士が指摘する。港北ニュータウン内は街区・画地が整然とした良好な住環境を有し戸建用地の希少性が高く、センター北駅徒歩圏では40〜50代の高所得層による引き合いが特に強い。商業地については、センター南・センター北両駅前が大型商業施設集積エリアとして繁華性を維持する一方、仲町台・中川駅周辺は繁華性が相対的に低く、マンション用地としての住宅系需要が実態的に商業地需要を上回ると複数件で指摘される。共同住宅地はマンションデベロッパーの参入が活発で素地供給が希少なため過熱傾向との見方がある。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み利便性高マクロ感応性金利感応高一般的要因として、雇用・所得環境の改善と物価上昇・実質賃金低迷の併存を指摘する鑑定士が多く、今後の金利上昇が地価へ与える影響への警戒感が20件超で言及される。建築費・人件費の高騰による住宅価格高騰も複数件で指摘されており、需要減退懸念を明示する鑑定士も一部にいる。地域要因としては、センター北・センター南駅前の大型商業施設集積が住環境の利便性を高める要因として繰り返し言及される。都筑区の人口・世帯数は微増傾向との記述が10件超にのぼり、住宅需要の地盤の強さを裏付ける要因として扱われる。一方、青葉区（荏田周辺）については近年人口が微減・世帯数微増という対照的な記述も見られ、エリア内での地域差が示唆される。徒歩圏と非徒歩圏・駅前と周辺部の二極化が引き続き顕著との指摘が複数件あり、センター北・南駅近の地点は年間+5〜6%台の変動率が記録される一方、バス圏や駅距離のある地点は+1〜3%台にとどまっている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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