30〜40代転入者が支え、ゆめが丘24ha区画整理が動き出した泉区の玄関口
ゆめが丘ソラトス開業後の下飯田・ゆめが丘駅徒歩圏は地価の年間変動率が+13〜16%と突出し、いずみ中央周辺でも地価は+5%超が続く。一方、バス圏は地価の年間変動率が+0.5〜2.7%にとどまる二極化と日銀金利引き上げへの不透明感が残る。2027年に向けた街区整備進捗と、2020年比2070年に▲48%と予測される泉区の人口減少が今後の焦点。
エリアの見通し年表
ゆめが丘ソラトス開業（2024）後の集客効果が定着。グレーシアウエリス横浜ゆめが丘など分譲マンション供給が進む。
泉ゆめが丘地区土地区画整理（約24ha）の街区整備が進捗。相鉄都心直通の認知が定着し実需が厚くなる。
いずみ野線沿線まちづくりが成熟。区役所周辺（いずみ中央）の生活利便が一段と向上。
再開発効果が地価に概ね織り込まれる。泉区の人口減少・高齢化が顕在化フェーズへ。
ゆめが丘ソラトス開業（2024）後の集客効果が定着。グレーシアウエリス横浜ゆめが丘など分譲マンション供給が進む。
泉ゆめが丘地区土地区画整理（約24ha）の街区整備が進捗。相鉄都心直通の認知が定着し実需が厚くなる。
いずみ野線沿線まちづくりが成熟。区役所周辺（いずみ中央）の生活利便が一段と向上。
再開発効果が地価に概ね織り込まれる。泉区の人口減少・高齢化が顕在化フェーズへ。
買う理由（5）
ゆめが丘で約24haの大規模再開発が実行フェーズ
相鉄の都心直通で利便性が一変
いずみ中央は泉区の行政中心
地価は21.9万円/m2と参入コストが低い
空き家率が低く住宅地として安定
買わない理由（4）
泉区は長期で大幅な人口減少が予測
高齢化が重く、将来の賃貸需要に不透明感
地価上昇は再開発期待への先食いの面
和泉川沿いの一部に浸水リスク
人口の未来（いずみ中央）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は85（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.2pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は9,310人（2025）→6,856人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（いずみ中央）
横浜市泉区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は28.0%と全国より10.0pt低い。10年の変化は+6.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は32.7%と全国より7.7pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市泉区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率4.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は市営地下鉄ブルーライン・相鉄いずみ野線沿線を中心とした泉区・戸塚区および隣接区の住宅地域。需要者の主体は横浜・東京方面に通勤する30〜40代の一次取得者層で、圏外からの転入も複数件で確認されている。新築戸建の取引中心価格帯はエリアにより異なり、立場・いずみ中央駅徒歩圏では4,000〜5,500万円程度、バス圏郊外では3,500〜4,500万円程度。住宅供給は中古取引や既存宅地の細分化が中心で大規模分譲は少ない。商業地はいずみ中央・いずみ野・中田各駅前と環状4号・国道沿いロードサイドに分かれ、いずれも個別性が強く中心価格帯の把握は困難とされる。路線商業では地元事業者・法人が需要の中心であり、医療施設近傍では医療関連業種の需要も見込まれると指摘されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み路線多数マクロ感応性金利感応高ゆめが丘・下飯田駅徒歩圏は「ゆめが丘ソラトス」開業と区画整理事業の進捗が重なり年間+13.3〜+15.8%という突出した上昇を記録した。いずみ中央・立場駅周辺は+4.5〜+5.7%、中田・踊場周辺は+2.6〜+4.9%、弥生台・いずみ野駅周辺は+2.5〜+3.3%と駅距離と利便性に応じた変動率の格差が明確。バス圏の汲沢・俣野・深谷エリアは+0.5〜+2.7%にとどまり、全体として駅徒歩圏とバス圏の二極化傾向が認められる。複数の鑑定士が日銀ゼロ金利解除後の政策金利引き上げへの不透明感を一般的要因として明示的に記載しており、今後の金利動向が需要の抑制要因となる可能性を指摘している。相鉄東急直通線開業の恩恵は沿線全体で言及されており、特にいずみ野線沿線の住宅地で繰り返し言及された。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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