都内役員・経営者が選ぶ郊外高級住宅地、2030年に二つの転換点。
たまプラーザ駅前商業地は地価の年間変動率+7.3%と高値圏が継続し、土地1億〜1.5億円の希少エリアとして富裕層の需要は旺盛。一方、賃料は地価に遅行し収益価格は比準価格を大幅に下回る。2030年のブルーライン延伸（あざみ野新駅）と郵政宿舎跡地4haのコミュニティ再開発が、高齢化率27%超の街の行方を占う。
エリアの見通し年表
元石川郵政宿舎跡地（約4ha）の事業者選定・開発計画の具体化。コミュニティ・リビング・モデルの実現性を見極め。
郵政宿舎跡地の開発着工。金利上昇による価格調整が生じた場合、取得コストが低下する可能性がある。
青葉区の高齢化率が27%超に。郵政宿舎跡地の商業・医療・福祉施設が開業し、エリアの利便性が向上。
郵政宿舎跡地の再開発効果が地価に完全反映される時期。人口減少の加速が見込まれるフェーズに入る。
青葉区の人口が30万人を割る見通し。次世代郊外まちづくりの成果が問われる時期。
元石川郵政宿舎跡地（約4ha）の事業者選定・開発計画の具体化。コミュニティ・リビング・モデルの実現性を見極め。
郵政宿舎跡地の開発着工。金利上昇による価格調整が生じた場合、取得コストが低下する可能性がある。
青葉区の高齢化率が27%超に。郵政宿舎跡地の商業・医療・福祉施設が開業し、エリアの利便性が向上。
郵政宿舎跡地の再開発効果が地価に完全反映される時期。人口減少の加速が見込まれるフェーズに入る。
青葉区の人口が30万人を割る見通し。次世代郊外まちづくりの成果が問われる時期。
買う理由（5）
首都圏屈指のブランド住宅地としての底堅さ
元石川郵政宿舎跡地（約4ha）の再開発が始動
東急田園都市線で渋谷まで約24分の交通利便性
地価上昇が加速している
次世代郊外まちづくり（横浜市×東急）の第1号モデル地区
買わない理由（5）
青葉区の人口は2020年をピークに減少に転じた
高齢化率が急速に上昇中（2025年25%→2030年さらに上昇）
55.8万円/m2は郊外住宅地として割高な水準
田園都市線の朝ラッシュ混雑が依然深刻
大規模再開発カタリストが弱い
人口の未来（たまプラーザ）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は102（増加傾向）。 高齢化率も全国より11.3pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は32,176人（2025）→26,149人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（たまプラーザ）
横浜市青葉区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は32.0%と全国より6.0pt低い。10年の変化は+5.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は33.9%と全国より8.9pt高い。 なお単身のうち65歳以上は8.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市青葉区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率6.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は青葉区を中心に東急田園都市線沿線（たまプラーザ・あざみ野・江田・市が尾）と都筑区の市営地下鉄ブルーライン・グリーンライン沿線にまで広がる。需要の中核は都内・横浜中心部に通勤する会社役員、自営業者、企業経営者などの高所得者層と二次取得者で、圏外からの転入者も多い。たまプラーザ駅徒歩圏は土地供給が少ない希少エリアで土地1億〜1.5億円、美しが丘地区は2億円規模の取引もみられる。一方バス圏や江田・市が尾周辺は4000万〜7000万円台と値頃感があり、一次取得者やペアリース層も参入。マンション素地は大手デベロッパーが市場参加者となるが採算選別色が強い。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強みブランド強み住環境良好マクロ感応性金利感応高一般的要因では建築資材・人件費の上昇による住宅価格高騰、物価上昇下での実質賃金低迷、今後の金利上昇による地価への影響が共通の留意点として挙げられる。一方で雇用・所得環境の改善、社会経済活動の本格的回復により不動産市況は総じて堅調と評価される。地域要因についてはたまプラーザ駅徒歩圏や美しが丘地区で「特段の変動なし」が大半を占めるが、平成20年頃の駅前再開発による利便性・繁華性向上が継続して効いている。あざみ野ではブルーライン延伸計画の具体化が今後の地価上昇要因として複数地点で言及。年間変動率は住宅地+2〜+6%、商業地+6.3〜+7.3%と上昇基調が継続している。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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