30代実需と機関投資家が交差する多文化の京浜駅前
駅前商業地は年間変動率+6〜+9%の上昇で機関投資家・デベロッパーが競合するが、賃料は地価に追いついておらず収益利回りが低い地点が多数。一方、区人口の微増転換と川崎・横浜中心部からの波及上昇が全体を底上げしており、2032年の都市計画マスタープラン施策が次の転換点。
エリアの見通し年表
鶴見駅周辺の都市計画マスタープラン推進中。駅前商業施設CIAL鶴見のリニューアル完了。
相鉄・JR直通線の定着で鶴見区西部の利便性向上。新横浜エリアとの連携が強化。
鶴見区人口が30万人を突破（社人研推計）。賃貸需要が底堅く推移。
都市計画マスタープラン施策の効果が地価に反映。川崎・横浜中心部との価格差縮小。
リニア中央新幹線開業による広域アクセス向上の波及効果を観察。
鶴見駅周辺の都市計画マスタープラン推進中。駅前商業施設CIAL鶴見のリニューアル完了。
相鉄・JR直通線の定着で鶴見区西部の利便性向上。新横浜エリアとの連携が強化。
鶴見区人口が30万人を突破（社人研推計）。賃貸需要が底堅く推移。
都市計画マスタープラン施策の効果が地価に反映。川崎・横浜中心部との価格差縮小。
リニア中央新幹線開業による広域アクセス向上の波及効果を観察。
買う理由（5）
品川駅まで20分の交通利便性
人口増加が2057年まで継続する稀有なエリア
川崎・横浜中心部との地価格差
多文化共生による独自の街の魅力
工業地の地価上昇率が+5.88%と高い
買わない理由（4）
鶴見川・臨海部の洪水・液状化リスク
治安の不安定さが残る
大型再開発カタリストが不在
京浜工業地帯の構造転換リスク
人口の未来（鶴見）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は100（横ばい傾向）。 高齢化率も全国より10.0pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は36,773人（2025）→32,113人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（鶴見）
横浜市鶴見区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は46.4%と全国より8.4pt高い。10年の変化は+5.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は25.4%と全国より0.4pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市鶴見区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層不動産ファンドエリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は横浜市内・川崎市・東京23区南部に広がるが、駅前商業地と住宅地で需要者層が明確に分かれる。駅前商業地（鶴見中央・豊岡町周辺）では県内外の機関投資家・大手不動産業者が中心で、駅前の稀少性を背景に高値取引が散見される一方、供給が少なく中心価格帯の把握が困難との指摘が複数の鑑定士から共通して見られた。住宅地は30〜40代一次取得者・買換層が主体で、東京・横浜・川崎への通勤利便性を重視する層が圏外からも流入している。マンション素地としての需要が強い地点では大手デベロッパーが競合し、駅近の大規模画地は希少性から価格が押し上げられている。住宅地の中心価格帯は新築戸建で4,500〜7,000万円と地区によって幅があり、バス圏や高台地区では総額を抑えた細分化画地が主流となっている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み利便性高マクロ感応性景気感応高商業地の年間変動率は駅前（鶴見東西口周辺）で+6〜+9%、中間立地で+4〜+6%、旧来型路線商業地では+2〜+3.5%と三層構造が読み取れる。住宅地は駅徒歩圏・平坦地が+4〜+8%と堅調な一方、バス圏・丘陵部は+1.8〜+2.8%にとどまる地点が複数確認された。複数の鑑定士が「鶴見区の人口が微増に転じた」点を好材料として言及しており、区の需要基盤が緩やかに改善していることが指摘されている。建築費・物価高騰への懸念は全ての地点で言及があったが、抑制要因としての評価に止まり、上昇トレンドを反転させるには至っていないとする見方が大勢を占める。川崎・横浜中心部の地価上昇が鶴見区の上昇幅拡大に波及しているとの分析が複数地点で共通して示された。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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