神奈川大学徒歩圏の住宅街に、横浜駅鶴屋町再開発の波及が届く
一次取得ファミリーと大学生が主な需要層。住宅地は全鑑定で収益価格が低位試算され、賃料が地価に見合わない構造が続く。一方、幹線道路沿い商業地では中高層化・マンション用地需要が年間変動率+8〜12%の地価押し上げを継続。横浜駅西口・鶴屋町再開発の進捗が商業地波及の次のトリガーとして複数鑑定士が言及。
エリアの見通し年表
東神奈川駅前広場整備の波及効果で隣接エリアの注目度上昇。地価は前年比+7.72%の上昇加速が続く局面。
東神奈川一丁目地区再開発(2020年完成)+新都心マスタープランの民間誘導が本格化。東白楽は近接の住宅地として恩恵。
新都心化マスタープランの中盤地点。研究・教育・医療機能の集積が神奈川大学・神奈川区中心部の住宅需要を下支え。
新都心化効果が地価に概ね反映完了する見通し。神奈川区の人口ピーク(2040-2060年)到来を前に、出口戦略の検討時期となる可能性がある。
神奈川区の人口ピーク到達想定。郊外住宅地の構造的需要転換期。
東神奈川駅前広場整備の波及効果で隣接エリアの注目度上昇。地価は前年比+7.72%の上昇加速が続く局面。
東神奈川一丁目地区再開発(2020年完成)+新都心マスタープランの民間誘導が本格化。東白楽は近接の住宅地として恩恵。
新都心化マスタープランの中盤地点。研究・教育・医療機能の集積が神奈川大学・神奈川区中心部の住宅需要を下支え。
新都心化効果が地価に概ね反映完了する見通し。神奈川区の人口ピーク(2040-2060年)到来を前に、出口戦略の検討時期となる可能性がある。
神奈川区の人口ピーク到達想定。郊外住宅地の構造的需要転換期。
買う理由（5）
東急東横線で横浜駅2駅(5分)・渋谷直通26分
神奈川区は新都心マスタープランで2050年成長エリア
2025年地価+7.72%は神奈川区平均(+6.79%)を上回る
神奈川大学徒歩圏で安定した単身需要
神奈川区は横浜市18区で2070年人口維持5区の一つ
買わない理由（5）
東白楽駅単独の再開発カタリストは乏しい
45.8万円/m²は神奈川区後背住宅地として既に高水準
東横線各駅停車のみ停車で速達性に欠ける
JR東神奈川駅・京急東神奈川駅と徒歩10分以上の距離
周辺商業集積が限定的で生活利便性は東神奈川や白楽に劣る
人口の未来（東白楽）
駅中心から半径1km・50メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は100（横ばい傾向）。 高齢化率も全国より9.7pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は37,899人（2025）→33,184人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（東白楽）
横浜市神奈川区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は51.5%と全国より13.5pt高い。10年の変化は+5.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は21.8%と全国より3.2pt低い。 なお単身のうち65歳以上は10.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市神奈川区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層不動産ファンドエリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街エリア性格マンションが建つ予定の土地住宅地の同一需給圏は東急東横線・地下鉄ブルーライン・JR京浜東北線沿線の神奈川区及び周辺区で、東京都心・横浜市中心部・川崎市への通勤者である一次・二次取得者が主な需要者。同一需給圏外からの転入者も複数地点で共通して確認されており、需要は比較的堅調と評価されている。新築建売の中心価格帯は5000万円台、土地坪単価は30〜40万円台が標準。商業地は幹線道路沿いの地場事業者・法人事業者に加えてマンションデベロッパーの需要が複数地点で言及されている。横浜駅周辺の高度商業地では投資ファンド・機関投資家・大手不動産会社が主な需要者で、東京都内の高度商業地とも価格牽連性を持つ広域圏を形成する。商業地全般として取引件数は少なく規模・用途・立地による価格変動が大きいため、中心価格帯の把握は困難との記述が多数みられる。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み再開発マクロ感応性景気感応高住宅地では30件中25件超で「地価は上昇傾向」との評価が得られ、年間変動率は+3.4%〜+7.9%の幅。金利先高観・物価上昇基調への懸念材料として複数の鑑定士が言及するが、「不動産需要は堅調」「高止まり」との評価が全体を通じて支配的。神奈川区の人口微増トレンドが住宅需要の背景として複数地点で言及されている。商業地では東神奈川・東白楽周辺の幹線道路沿いで年間+8〜+12%超の変動率を示す地点が多く、横浜駅西口周辺の高度商業地では+10%超も確認される。地域要因としては横浜駅西口再開発・鶴屋町再開発による繁華性向上への期待感、東神奈川駅至近での賃貸住宅需要旺盛が価格押し上げ要因として複数地点で共通して指摘されている。みなとみらい地区の開発効果の波及も東口周辺商業地で言及される。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します