投資法人とデベロッパーが集まる横浜駅隣の結節点。鶴屋町再開発が次を動かす
商業地は年間変動率+9.61%・住宅地は+5.12%で神奈川区内上位を継続。一方、賃料上昇が地価ペースに追いつかず収益価格が比準価格を下回る地点が15件超。鶴屋町の市街地再開発が事業進行中で、みなとみらい21（進捗98.6%）の波及効果が東神奈川方面まで及んでいる。
エリアの見通し年表
地価が前年比+9.13%(2025)と神奈川区トップクラスの上昇継続中。新都心マスタープランの民間誘導が本格化する局面。
東神奈川一丁目地区再開発タワマン(2020年完成)が築8年。中古市場の流動性が落ち着く時期。
新都心臨海部の機能集積(研究・教育・医療・健康・居住)が中盤に到達。新規プロジェクト発表が地価を下支え。
神奈川区の人口ピークが視野に入り、新都心化効果が地価に概ね反映完了。
神奈川区の人口ピーク到達想定(2040-2060年)。以降は減少局面入りの可能性。
地価が前年比+9.13%(2025)と神奈川区トップクラスの上昇継続中。新都心マスタープランの民間誘導が本格化する局面。
東神奈川一丁目地区再開発タワマン(2020年完成)が築8年。中古市場の流動性が落ち着く時期。
新都心臨海部の機能集積(研究・教育・医療・健康・居住)が中盤に到達。新規プロジェクト発表が地価を下支え。
神奈川区の人口ピークが視野に入り、新都心化効果が地価に概ね反映完了。
神奈川区の人口ピーク到達想定(2040-2060年)。以降は減少局面入りの可能性。
買う理由（5）
横浜市都心臨海部再生マスタープラン(2015)で新都心入り
2025年地価は前年比+9.13%で神奈川区平均(+6.79%)を上回る突出した上昇
JR京浜東北線・横浜線の結節点で広域拠点性が高い
駅前再開発が2002年・2020年の二段階で完了し「かなっくシティ」化
神奈川区は横浜市18区の中で2070年でも人口上回る5区の一つ
買わない理由（5）
57.5万円/m²は神奈川区平均より高い、参入コストが重い
駅前再開発は既に完成済みで追加上昇余地は限定的
2023年に地価が一時下落(-8%)した実績
京急東神奈川駅と距離があり乗換に時間
横浜駅周辺との競合で個性が立ちにくい
人口の未来（東神奈川）
駅中心から半径1km・29メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は103（増加傾向）。 高齢化率も全国より11.3pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は23,557人（2025）→19,634人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（東神奈川）
横浜市神奈川区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は51.5%と全国より13.5pt高い。10年の変化は+5.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は21.8%と全国より3.2pt低い。 なお単身のうち65歳以上は10.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市神奈川区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格駅前の繁華街エリア性格マンションが建つ予定の土地エリア性格成熟した商業エリア同一需給圏は横浜市内の高度・準高度商業地域を中心に、川崎市や東京都心部の主要商業地域まで広がる。商業地の主たる需要者は投資ファンド・機関投資家・大手不動産会社・不動産投資法人が中心で、横浜駅至近や高容積率の地点ではマンションデベロッパーも有力需要者として台頭している。住宅地では東京・横浜方面へ通勤するサラリーマン層（1次・2次取得者）が需要の主体で、圏外からの転入需要も継続的に見られる。複数の鑑定士が共通して指摘するのは、取引事例の絶対数が少なく画地規模・立地・需要者の用途によって価格水準が大きく異なるため、市場の中心価格帯の把握が困難な点である。横浜駅徒歩圏の物件は希少性から高値取引も散見される一方、商業地では供給に対して需要が強い状況が継続している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高強み希少性マクロ感応性金利感応高年間変動率は商業地で概ね6%〜15%台の幅があり、横浜駅東口・鶴屋町周辺など再開発効果が直接及ぶ地点で高い変動率が記録されている。住宅地では4%〜10%台の上昇が確認されており、横浜駅徒歩圏の住宅地ほど変動率が高い傾向が見られる。一般的要因として複数の鑑定士が長期金利の上昇や物価高騰・建築費高騰を懸念材料として挙げているが、現時点では不動産市場は概ね堅調と評価されている。地域要因では横浜駅西口再開発による繁華性向上が東口・鶴屋町にまで波及していること、みなとみらい地区の開発が順調に進捗していることが主な上昇要因として多数の地点で共通して言及されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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