一次取得者が支える熟成住宅地。大船笠間口再開発が完了し笠間エリアが急伸。
鑑定30件中27件が上昇傾向を示す一方、住宅地の収益価格は比準価格を大幅に下回り賃貸収益性は低位。横浜環状南線整備と駅前複合公共施設の完成が次の注目点だが、栄区は2070年に人口が2020比半減の推計。
エリアの見通し年表
地価は前年比+7%と堅調。本郷台駅前広場・駅前複合公共施設(仮称)の整備計画が進行中。
駅前複合公共施設の整備進捗と横浜環状南線(公田IC)・上郷公田線の効果を見極め。
駅前機能の更新が形になれば実需の底支えが期待される局面。
人口減局面が本格化。保有は利回り重視で、出口戦略を意識し始める。
構造的な人口減が加速する見通し。地価の動向によっては出口選択肢が限られる可能性がある。
地価は前年比+7%と堅調。本郷台駅前広場・駅前複合公共施設(仮称)の整備計画が進行中。
駅前複合公共施設の整備進捗と横浜環状南線(公田IC)・上郷公田線の効果を見極め。
駅前機能の更新が形になれば実需の底支えが期待される局面。
人口減局面が本格化。保有は利回り重視で、出口戦略を意識し始める。
構造的な人口減が加速する見通し。地価の動向によっては出口選択肢が限られる可能性がある。
買う理由（5）
根岸線で横浜・大船へ直通、横浜市内最西の駅
区住宅地平均19.5万円/m²と市内有数の割安
本郷台駅前広場・駅前複合公共施設(仮称)の整備
駅前500mに区役所・病院・警察などが集積
横浜環状南線(公田IC)・上郷公田線で道路アクセス改善
買わない理由（5）
横浜18区で最も急激な人口減
高齢化率が市内最高水準
大型再開発がなく改善は限定的
いたち川の浸水・丘陵部の土砂災害
栄区で最安の駅で伸びしろが限定的
人口の未来（本郷台）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は86（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.7pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は17,350人（2025）→12,947人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（本郷台）
横浜市栄区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は32.1%と全国より5.9pt低い。10年の変化は+7.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は29.7%と全国より4.7pt高い。 なお単身のうち65歳以上は13.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市栄区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.0%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層資産家・富裕層エリア性格昔から続く住宅街エリア性格郊外のベッドタウン同一需給圏はJR根岸線・東海道本線・横須賀線沿線を主とする横浜市南部（栄区・港南区・戸塚区）から鎌倉市北部・藤沢市に至る住宅地域と複数鑑定士が定義している。需要者の中心は横浜市中心部や東京方面への通勤者で、一次取得者層・買替層が大半を占める。複数件で「圏外からの転入も見受けられる」と記述されており、圏域外からの流入も一定程度確認される。駅徒歩圏の住宅地については需要が底堅く推移しているとする意見が20件以上に及ぶ一方、バス便圏においても総額の割安感から需要が安定しているとする記述が10件超で共通する。商業地では港南台駅前（港南台4丁目）が個人・中小法人の投資需要を集める駅前希少商業地として位置づけられており、希少性の高さが特徴として言及されている。新築戸建住宅の中心価格帯は3,500万円前後から5,000万円程度と地点によってレンジが広い。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み住環境良好マクロ感応性景気感応高栄区・港南区の人口は微減傾向で推移しているとの記述が複数件で共通する。景気は緩やかに回復しており、区内の不動産市況は全体的に堅調を維持しているとの表現が20件以上で見られる。日銀のゼロ金利解除後の政策金利引き上げへの不透明感を挙げる記述が4〜5件に及ぶが、現時点では市場への顕著な影響は確認されていないとする鑑定士も多い。大船駅笠間口再開発完了（大型店舗開業）を追い風とした記述が笠間エリアの2地点で言及されている。横浜環状南線の工事進捗を地価押し上げ材料として挙げる記述が市街化調整区域（田谷町・桂台周辺）の地点で見られる。港南台駅前商業地では高島屋撤退後のバーズ増床リニューアルを地域要因として言及しつつ、将来的な沿線勤労者人口減少による繁華性低下リスクを指摘する鑑定士も1件存在する。全体として上昇基調を維持する地点が大多数だが、バス便圏・傾斜地では変動率が相対的に小さい二極化傾向が記述されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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