2大学と3路線が支える通勤ベッドタウン。区の人口は横浜市内で最速の減少。
シーサイドライン直結後の駅前再開発が熟成し、金沢八景・金沢文庫徒歩圏は地価が前年比+5〜11%の上昇が続く。一方、区全体の借家空室率は19.5%、2070年に人口半減の見通し。駅徒歩圏の稀少性と郊外バス圏の停滞が二極化を深める。
エリアの見通し年表
駅前再開発（東口広場・東西自由通路）完了後の街区が成熟。三井不動産レジ等の分譲が進む。
シーサイドライン延伸（京急駅前直結）・国道16号接続の利便が定着。駅近物件の希少性が顕在化。
関東学院大・横浜市大の学生需要が賃貸を下支え。区全体は高齢化が進行。
再開発効果が地価に概ね織り込まれる。金沢区の人口減少が加速フェーズへ。
駅前再開発（東口広場・東西自由通路）完了後の街区が成熟。三井不動産レジ等の分譲が進む。
シーサイドライン延伸（京急駅前直結）・国道16号接続の利便が定着。駅近物件の希少性が顕在化。
関東学院大・横浜市大の学生需要が賃貸を下支え。区全体は高齢化が進行。
再開発効果が地価に概ね織り込まれる。金沢区の人口減少が加速フェーズへ。
買う理由（5）
京急本線・京急逗子線・シーサイドラインの3路線ハブ
30年越しの駅前再開発が完了・成熟フェーズ
関東学院大学・横浜市立大学の学生需要
国道16号に接続する広域アクセス
10年で+52%上昇もハブ性が裏付け
買わない理由（5）
金沢区は2070年に人口半減の見通し
賃貸空室率が19.5%と高水準
沿岸部の津波・高潮ハザード
地価上昇は再開発・直通効果の先食いの面
高齢化が重く現役世帯の流入が細い
人口の未来（金沢八景）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は83（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.2pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は16,692人（2025）→11,970人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（金沢八景）
横浜市金沢区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は36.0%と全国より2.0pt低い。10年の変化は+6.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は28.3%と全国より3.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市金沢区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率8.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は金沢区及び周辺区内の京急本線・金沢シーサイドライン・JR根岸線各駅沿線の住宅地域・商業地域が中心。住宅需要者の主体は横浜・東京方面に通勤する一次取得者のサラリーマン世帯で、区外からの転入も複数地点で確認されている。駅徒歩圏（40〜60坪）の住宅地は新築建売5000万〜7000万円台が中心価格帯で、需要は堅調。バス圏の広い敷地（260㎡前後）は新築4500〜6000万円程度。商業地は取引事例が少なく価格水準の把握が難しいとの指摘が複数あり、駅周辺の商業地は希少性から底堅い需要があるものの、建築費高止まりと賃料の硬直性による収益価格の低位が課題として言及されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み住環境良好マクロ感応性金利感応高駅徒歩圏を中心に金沢区全体で地価は上昇傾向にある。金沢八景駅では土地区画整理事業の完了後に繁華性が増し、商業地で前年比+10%超の変動率を記録した地点もある。金沢シーサイドラインと京急の乗り換え直結化が住宅地需要を底上げしており、複数の鑑定士が交通利便性改善を追い風要因として言及している。一方、金沢区の人口減少・高齢化の進行は10件超で指摘されており、長期需要基盤への懸念が共通して示されている。変動型住宅ローン金利が低水準に維持されているため住宅需要は依然高水準だが、住宅価格高騰で購買可能水準を超過し買い控えが始まりつつあるとの記述が多数の地点で見られる。バス圏では駅周辺の価格上昇波及による価格上昇が確認されつつも、変動率は抑制的。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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