三浦市の地価は10年で-26%下落した末に反転したが、人口は2024年に4万人を割った。
三崎漁港で興和グループが年間300万人集客を掲げる複合開発（2033年全面開業予定）を進め、市全体の公示地価は2024年から前年比プラスに転じた。一方で三浦市の人口は社人研推計で2020年比2050年に-44.7%へ減る見通しで、賃貸空室率も2023年時点で29.1%と高い。参入コストの安さと出口・賃貸需要の細さが同居するエリア。
エリアの見通し年表
三浦市と興和グループが三崎漁港振興の基本協定を締結（3月）。うらりマルシェ改修と複合施設整備が始動。
京急が12月改正でイブニング・ウィング号を三崎口まで延長。三浦エリアの都心アクセス改善。
三崎漁港複合開発の事業契約締結を予定（3月末目標）。計画が実行フェーズへ移行するか見極める局面。
三崎漁港の新複合施設が全面開業予定。年間300万人の観光集客を目標に掲げる。
三浦市の人口が2万6千人台まで減少する想定（市総合計画）。賃貸需要と出口の細りが進む。
三浦市と興和グループが三崎漁港振興の基本協定を締結（3月）。うらりマルシェ改修と複合施設整備が始動。
京急が12月改正でイブニング・ウィング号を三崎口まで延長。三浦エリアの都心アクセス改善。
三崎漁港複合開発の事業契約締結を予定（3月末目標）。計画が実行フェーズへ移行するか見極める局面。
三崎漁港の新複合施設が全面開業予定。年間300万人の観光集客を目標に掲げる。
三浦市の人口が2万6千人台まで減少する想定（市総合計画）。賃貸需要と出口の細りが進む。
買う理由（5）
三崎漁港で興和グループが複合開発を進める（2033年全面開業予定）
三浦市の公示地価は5〜6万円台/m²と首都圏で最安級
京急が2025年12月改正でイブニング・ウィング号を三崎口まで延長
城山地区の旧三崎中学校跡地を安田造船所グループがリノベ再生
神奈川県が三浦半島魅力最大化プロジェクトを推進（2025〜2027年）
買わない理由（5）
三浦市の人口は2024年に4万人を割り、2050年に-44.7%の推計
三浦市の賃貸空室率は2023年時点で29.1%と高い
三浦市の公示地価は10年で-26%下落し、反転して間もない
京急の三崎口以南（油壺）延伸は2016年に凍結された
沿岸部の津波・高潮・土砂災害リスク
人口の未来（三崎口）
駅中心から半径1km・35メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は53（減少傾向）。 高齢化率も全国より19.7pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は1,905人（2025）→827人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（三崎口）
三浦市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は29.6%と全国より8.4pt低い。10年の変化は+6.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は23.6%と全国より1.4pt低い。 なお単身のうち65歳以上は17.1%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（三浦市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率18.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格観光客が集まる街同一需給圏は三浦市内から京急久里浜線沿線・横須賀市南部に及ぶ住宅地域で、需要者の中心は市内・横須賀市在住の一次・二次取得者である。地縁的選好性が強い一方、都心方面からの転入需要も一部で見られる。駅徒歩圏は価格上昇が続くが徒歩圏外・バス圏は総じて弱く二極化が顕著。海に近いエリアは別荘・リゾート目的の高値取引も散見される。取引価格帯は場所により幅が大きく、三浦海岸周辺の新築戸建で3000万円前後、市南部・調整区域では土地500万円台からと、駅距離・地勢で市場が分断されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好マクロ感応性安定一般的要因は個人消費の回復や物価高への懸念など定型的な記述が多い。地域要因では、三浦市の高齢化率42%超・人口減少が繰り返し言及される一方、初声町入江の大型商業施設集積や2026年の市役所引橋地区移転への期待、コロナ禍以降の都心・横浜方面からの移住需要増が地価の押し上げ要因として挙げられる。年間変動率は多くの地点でゼロ〜+4%台のプラスとなり、駅近・海近エリアほど上昇幅が大きい。個別的要因は「変動なし」とする回答が大半を占める。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 16 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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