6社局198万人のターミナルに、相鉄西口大改造と鶴屋町再開発が重なる
西口駅前広場は上限価格に近く中心地は様子見感が漂う一方、東口・鶴屋町では地価の年間変動率+8〜15%が継続。みなとみらいのオフィス賃料は弱含みで、建築費・金利上昇が収益採算をシビア化させている。2027年のムービル解体着手が次の需給変化の起点となる。
エリアの見通し年表
みなとみらい62街区（フォーシーズンズ・水族館）竣工。Linkage Terrace Project着工。
相鉄ムービル解体着手。MM21 52街区複合施設開業。北仲通北B-1地区竣工。
相鉄ムービル跡地の新ビル計画が具体化。工事による一時的な利便性低下。
横浜駅西口大改造第1期完成見込み。エリア価値の再評価期。
横浜駅西口大改造構想の全体完成（2040年代目標）。
みなとみらい62街区（フォーシーズンズ・水族館）竣工。Linkage Terrace Project着工。
相鉄ムービル解体着手。MM21 52街区複合施設開業。北仲通北B-1地区竣工。
相鉄ムービル跡地の新ビル計画が具体化。工事による一時的な利便性低下。
横浜駅西口大改造第1期完成見込み。エリア価値の再評価期。
横浜駅西口大改造構想の全体完成（2040年代目標）。
買う理由（5）
1日198万人が利用する国内4位の巨大ターミナル
相鉄「横浜駅西口大改造構想」が始動
西区の人口は2070年まで増加が続く見通し
みなとみらいの大型開発が連続
地価は10年で+92%上昇し力強いトレンド
買わない理由（4）
地価265万円/m2は既に高水準で利回り確保が困難
西区の犯罪率は横浜市18区中ワースト
再開発完成まで15年以上の超長期テーマ
帷子川・高潮による浸水リスク
人口の未来（横浜）
駅中心から半径1km・40メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は103（増加傾向）。 高齢化率も全国より12.5pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は30,919人（2025）→26,036人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（横浜）
横浜市西区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は53.7%と全国より15.7pt高い。10年の変化は+4.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は19.8%と全国より5.2pt低い。 なお単身のうち65歳以上は9.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市西区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格成熟した商業エリアエリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は横浜駅・関内・みなとみらい・新横浜・川崎駅周辺の高度商業地域に加え、東京都心部や政令指定都市の高度商業地域まで広域に及ぶ。需要者は大手不動産会社、投資ファンド、機関投資家、大手上場企業が中枢を成し、高容積率エリアではマンションデベロッパーが入札競合で参入する。住宅地は東京・横浜・川崎へ通勤する一次・二次取得者が中心で、転入需要も底堅い。商業地は個別性が強く中心価格帯の把握が困難な一方、西口南幸は1㎡250〜350万円、北幸は約200万円が需要中心と示される。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み希少性マクロ感応性金利感応高JR横浜タワーやザヨコハマフロントタワー開業による西口繁華性の向上、鶴屋町地区の市街地再開発進捗、みなとみらい地区の開発ほぼ完了といった地域要因が地価を押し上げている。商業地の年変動率は西口駅前で+1.8％と落ち着く一方、東口・鶴屋町・東神奈川では+8〜15％台と強い上昇基調が続く。住宅地も横浜駅徒歩圏で+4〜10％の上昇。物価高騰・建築費上昇・長期金利上昇への警戒感はあるものの、立地条件良好な物件への投資需要は旺盛で個別的要因の変動は乏しい。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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