駅前再開発で小田原駅周辺の地価は10年ぶりに反転、一方で市全体は人口減が重い
小田原駅周辺の公示地価は2023年の20.4万円/m²から2025年に24.7万円/m²へ反転上昇し、西口再開発への期待が織り込まれ始めた。5社が乗り入れる新幹線停車駅という希少性が駅前の需要を下支えする。ただし小田原市の人口は2025年の約18.6万人から2050年に約14.8万人へ約20%減る見通しで、高齢化率も31%に達する。次の転換点は2027年度以降に事業化が見込まれる小田原駅西口再開発の着工。
エリアの見通し年表
小田原駅西口再開発が都市計画決定に向けた手続き段階。市が策定した基本構想を受けた事業計画の具体化が進む。
小田原駅西口再開発が事業化・着工の見込み（2027年度以降）。住商複合の高層ビルと駅前交通広場の一体整備が本格始動する。
レーベン小田原 SKYS THE TOWER（地上19階・286戸）が完成予定（2028年2月）。駅周辺の分譲マンション供給がピークを迎える。
西口再開発の竣工が視野に入り、駅前商業地の地価が再評価される局面。賃料の追随度合いを見極める。
小田原市の人口減少と高齢化が加速。駅前中心部を除く周辺エリアで賃貸需要の縮小が顕在化するリスク。
小田原駅西口再開発が都市計画決定に向けた手続き段階。市が策定した基本構想を受けた事業計画の具体化が進む。
小田原駅西口再開発が事業化・着工の見込み（2027年度以降）。住商複合の高層ビルと駅前交通広場の一体整備が本格始動する。
レーベン小田原 SKYS THE TOWER（地上19階・286戸）が完成予定（2028年2月）。駅周辺の分譲マンション供給がピークを迎える。
西口再開発の竣工が視野に入り、駅前商業地の地価が再評価される局面。賃料の追随度合いを見極める。
小田原市の人口減少と高齢化が加速。駅前中心部を除く周辺エリアで賃貸需要の縮小が顕在化するリスク。
買う理由（4）
小田原駅西口再開発が2027年度以降に事業化・着工の見込み
5社が乗り入れる新幹線停車駅という希少性
小田原駅周辺の公示地価が2024年に10年ぶりに反転上昇
箱根の玄関口としての観光・移住需要
買わない理由（4）
小田原市の人口が2050年に約20%減少する見通し
高齢化率31%で実需層が先細り
小田原市域の約49%が洪水浸水想定区域
賃料水準が地方都市圏で収益性に上限
人口の未来（小田原）
駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は79（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.8pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は10,056人（2025）→6,626人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（小田原）
小田原市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は34.7%と全国より3.3pt低い。10年の変化は+5.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は26.0%と全国より1.0pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（小田原市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率12.4%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格駅前の繁華街エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街同一需給圏は小田原駅を中心にJR東海道本線・大雄山線・箱根登山鉄道の各駅勢圏として捉えられる。商業地の中核は小田原駅前(栄町周辺)で、需要者は地場自営業者・全国チェーン・不動産投資家・マンション開発業者が中心。駅前は繁華性・希少性があり底堅い需要があるが、西口や国道沿い・郊外路線商業地は繁華性に劣り需要者が限定的である。住宅地では市内・隣接市町の一次取得者が主体で、駅徒歩圏は堅調な需要が続く一方、バス便や郊外(鴨宮・酒匂・久野など)はやや弱含み。取引件数自体が少なく、中心価格帯の把握が難しい点が複数地点で共通して指摘されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強みブランド強み再開発マクロ感応性観光景気感応小田原市全体の地価トレンドは住宅地・商業地とも上昇基調にあるが、地域差(濃淡)が大きい点が繰り返し指摘される。駅前商業地(栄町)ではミナカ小田原の開業効果による客足回復とインバウンド需要増が地価を押し上げ、西口でもレーベン小田原ザ・タワー竣工やEPO跡地の大型マンション計画が人口増加期待を高めている。郊外では久野のイオンタウン計画、酒匂川以東の巡礼街道沿いにおける家電量販店・飲食チェーンの出店進展が挙げられる一方、酒匂川以西の旧市街地や後継者難の商店街は空洞化・二極化が進むとされる。少子高齢化を背景に郊外・バス便エリアの需要はやや弱含みだが、風祭など箱根登山鉄道沿線は長期下落から上昇に転じたとの指摘もある。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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