一次取得者の街に290億円のUR区画整理が動き出した
駅前商業地の地価は年率+9〜11%で上昇し、住宅地需要がバス便圏まで波及。一方、賃料は地価に大きく遅行し収益価格は比準価格を大幅に下回る構造が全件に共通する。2027年のUR区画整理・京王駅移設本格化が次の転換点。リニア開業は2034年以降に延期済みで長期の不透明感は残る。
エリアの見通し年表
ブランズタワー橋本竣工。マンション供給が集中し、一時的に価格軟化の可能性。
UR区画整理・京王駅移設が本格化。供給ショック後の価格水準は調整局面に入る可能性がある。
容積率見直し完了。静岡工区の進捗が見えてくる。
リニア開業（最短シナリオ）。地価急騰の可能性。
駅周辺再開発完了。リニア効果が完全に織り込まれる。
ブランズタワー橋本竣工。マンション供給が集中し、一時的に価格軟化の可能性。
UR区画整理・京王駅移設が本格化。供給ショック後の価格水準は調整局面に入る可能性がある。
容積率見直し完了。静岡工区の進捗が見えてくる。
リニア開業（最短シナリオ）。地価急騰の可能性。
駅周辺再開発完了。リニア効果が完全に織り込まれる。
買う理由（5）
リニア神奈川県駅の設置が確定
UR土地区画整理（290億円）が認可取得
京王電鉄が橋本駅移設を中計に明記
地価は22.6万円/m2と参入コストが低い
2025-2027年にマンション供給が集中
買わない理由（4）
リニア開業時期が不確実（2036年以降）
相模原市全体の人口が減少に転じた
地価のオーバーシュートリスク
洪水・地震ハザード
人口の未来（橋本）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は94（減少傾向）。 高齢化率も全国より8.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は24,194人（2025）→18,140人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（橋本）
相模原市緑区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は35.9%と全国より2.1pt低い。10年の変化は+6.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は27.3%と全国より2.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（相模原市緑区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率8.8%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は相模原市内を中心に、JR横浜線・京王相模原線・JR相模線の各駅勢圏が連続する住宅地・商業地の広域エリア。商業地の主たる需要者は橋本駅前の場合は地元法人や広域展開事業者、マンションデベロッパーまで多岐にわたり、複数の鑑定士が「希少性から水面下取引も多い」と指摘する。住宅地の需要者中心は市内在住の一次取得者層で、東京・横浜方面の通勤者による転入も継続的に観察される。駅徒歩圏住宅地の供給が絶対的に不足しているため、需要がバス便エリアへ順次波及する構造が複数件で確認できる。橋本駅前商業地では土地単価50〜70万円弱/㎡程度が市場水準とされる一方、バス便住宅地では土地130㎡程度で1,500万円前後と広い価格帯を形成する。賃貸市場の熟度はまだ低く、特に商業地では投資採算ベースの賃料水準が未確立との指摘が大勢を占める。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み路線多数マクロ感応性景気感応高橋本駅直近の商業地（徒歩圏）で年間変動率+9.4〜+10.8%が記録されており、複数の鑑定士がリニア新駅工事進捗と「広域拠点化への期待感」を主因に挙げる。住宅地は駅徒歩圏で+5.4〜+6.5%、バス便圏で+3.9〜+5.5%の範囲で上昇継続。相模原駅周辺の商業地でも+8.0〜+9.8%と高い変動率が記録されており、補給廠返還期待が追加的な押し上げ要因と分析されている。一方、緑区全体の人口は微減傾向で、旧郡部（山間部）と橋本地区の二極化が顕著とする記述が10件以上で登場する。リニア開業延期の正式発表があったものの「影響は限定的」との評価が12件以上で一致しており、既に価格水準に織り込まれているとの見方が支配的である。大規模金融緩和から「金利のある世界」への移行に言及した件も複数あり、今後の総額感と金利感応性への注視を促している。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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