渋谷28分の高所得ファミリー街に、築55年プラーザビル建替えが動き出した
駅徒歩圏の地価は前年比+4.3%まで加速し、高所得転入者の継続流入が供給不足の住宅地を下支え。一方バス圏の地価は年+0.9%にとどまり二極化が進む。2026年3月の東急・横浜市・UR協定期間満了で再開発の規模と方向性が初めて示される見通し。
エリアの見通し年表
東急・横浜市・URの連携協定期間満了（2026年3月）。まちづくり案の方向性が示される。
都市計画決定・事業認可の見通し。プラーザビル建替えの規模・用途が確定すれば、需給環境の変化が見込まれる。
再開発工事本格化。駅前の仮設期間は一時的に利便性低下の可能性。
プラーザビル建替え・駅前広場整備完了（想定）。商業・交通機能が大幅強化。
再開発効果が地価に完全反映。街びらき後の需要動向を確認できる時期。
東急・横浜市・URの連携協定期間満了（2026年3月）。まちづくり案の方向性が示される。
都市計画決定・事業認可の見通し。プラーザビル建替えの規模・用途が確定すれば、需給環境の変化が見込まれる。
再開発工事本格化。駅前の仮設期間は一時的に利便性低下の可能性。
プラーザビル建替え・駅前広場整備完了（想定）。商業・交通機能が大幅強化。
再開発効果が地価に完全反映。街びらき後の需要動向を確認できる時期。
買う理由（5）
東急・横浜市・URの官民連携で駅前再開発が始動
田園都市線の急行停車駅で渋谷まで約28分
地価上昇率が年々拡大している
ブランド住宅地としての高い居住満足度
39万円/m2は渋谷区・目黒区と比較して低い水準
買わない理由（5）
青葉区の人口は2020年をピークに減少に転じた
再開発は構想段階で実現性・規模が不透明
田園都市線の朝ラッシュ混雑・遅延が慢性化
丘陵地特有の土砂災害リスク
地価は10年で+24%上昇済みだが成長率は鈍い
人口の未来（青葉台）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は95（減少傾向）。 高齢化率も全国より5.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は27,780人（2025）→21,847人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（青葉台）
横浜市青葉区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は32.0%と全国より6.0pt低い。10年の変化は+5.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は33.9%と全国より8.9pt高い。 なお単身のうち65歳以上は8.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（横浜市青葉区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率6.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層資産家・富裕層エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格昔から続く住宅街全件で共通するのは、東急田園都市線沿線（青葉台・藤が丘・市が尾・江田各駅）を中心とする戸建住宅地として、東京都心・横浜方面に通勤する高所得サラリーマン層が主要需要者である点だ。複数の鑑定士が「同一需給圏外からの高所得転入者が多い傾向」と指摘しており、圏外からの購買圧力がエリア全体の価格を押し上げている。青葉台駅徒歩圏の優良地では土地1億円超の取引も散見され、一方でバス圏・駅距離のある地点は相対的に値頃感があり、一次取得者の受け皿にもなっている。長津田エリアはJR横浜線と東急田園都市線の二線利用が可能で、需要は非常に高いと複数の鑑定士が評価する。商業地は繁華性が限られ、住居系需要（共同住宅・マンション）と沿道型店舗が混在する構造で、不動産業者や富裕な個人投資家が需要者の中心と判断されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み希少性強み利便性高マクロ感応性金利感応高全30地点のうち住宅地26件の年間変動率は+0.9%〜+4.5%と幅があり、駅徒歩圏の地点ほど上昇率が高い傾向が明確に読み取れる。複数の鑑定士が「東急田園都市線沿線の立地条件の良い住宅地を中心に地価は上昇傾向にある」と同趣旨の記述をしており、エリア内の立地格差が拡大していることを示唆する。上昇要因として、藤が丘駅前再開発計画および長津田駅南口線整備（道路拡幅・駅前ロータリー整備）が複数の地点で具体的に言及されており、既成市街地内での再開発期待が価格押し上げに働いている。一方、建築資材・人件費の高騰と日銀政策変更に伴う金利上昇リスクを「今後の地価への影響に注視」と明記する鑑定士が複数おり、マクロ環境の不透明感を留意点として挙げている。商業地の年間変動率は+1.6%〜+4.9%で、長津田駅南口商業地が最も高い。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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