三菱電機・資生堂が並ぶ実需街に、100年ぶりの新駅。
大船駅徒歩圏の住宅地は品薄感で地価は前年比+5.14%、鎌倉駅商業地は地価がインバウンド回復で年率10%超の上昇。一方、鎌倉市は4年連続人口減少で高齢化率は県内最高水準。2026年夏の商業施設竣工、2028年の深沢「街開き」、2032年の村岡新駅開業が次の転換点。
エリアの見通し年表
村岡新駅の工事が本格化。駅周辺で三菱商事都市開発の商業施設が2026年夏に竣工予定。地価上昇率は前年比+5.14%と加速中。
深沢地区「街開き」予定。大船から深沢エリアへの波及効果が期待される。東口第2地区の事業化判断時期。
村岡新駅開業（2032年）を織り込み始める。大船〜村岡間の回遊性向上が見込まれる。
村岡新駅が開業。深沢地区へのアクセス改善で大船のハブ機能が強化される。
新駅効果・再開発効果が地価に反映される見通し。鎌倉市の人口減少が本格化する見込みがあり、長期保有にはダウンサイドリスクが伴う。
村岡新駅の工事が本格化。駅周辺で三菱商事都市開発の商業施設が2026年夏に竣工予定。地価上昇率は前年比+5.14%と加速中。
深沢地区「街開き」予定。大船から深沢エリアへの波及効果が期待される。東口第2地区の事業化判断時期。
村岡新駅開業（2032年）を織り込み始める。大船〜村岡間の回遊性向上が見込まれる。
村岡新駅が開業。深沢地区へのアクセス改善で大船のハブ機能が強化される。
新駅効果・再開発効果が地価に反映される見通し。鎌倉市の人口減少が本格化する見込みがあり、長期保有にはダウンサイドリスクが伴う。
買う理由（5）
JR5路線＋湘南モノレールの交通ハブ
村岡新駅（2032年開業）で湘南エリアの結節点が強化
グランシップ開業で北口の商業機能が大幅に向上
鎌倉市で最も人口が多い実需エリア
地価上昇が続いている
買わない理由（4）
鎌倉市の人口減少が4年連続で進行中
柏尾川の洪水リスクと津波遡上リスク
東口第2地区再開発の長期停滞
鎌倉駅と比べブランド力に劣る
人口の未来（大船）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は103（増加傾向）。 高齢化率も全国より8.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は23,080人（2025）→19,688人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（大船）
鎌倉市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は32.1%と全国より5.9pt低い。10年の変化は+4.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は29.0%と全国より4.0pt高い。 なお単身のうち65歳以上は13.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（鎌倉市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.8%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は大船駅・鎌倉駅を中心とするJR東海道線・横須賀線・湘南モノレール線沿線の住宅地・商業地。住宅地については、大船駅徒歩圏は供給不足による品薄感から需給が引き締まり、複数の鑑定士が「希少性が高く強めの動き」と共通して指摘している。需要者の中心は市内居住の1次・2次取得者だが、JR線沿線の都心通勤圏としての利便性から圏外転入者も多い。商業地については、鎌倉市内の駅前商業地域は不動産賃貸業者や投資家の需要が旺盛で、30件中の商業地6件すべてで投資需要の高まりが言及されている。取引件数の少なさから画地規模・利用形態によって価格の幅が大きく、中心価格帯の把握が困難な点が複数の鑑定士に共通して指摘されている。大船駅周辺の商業地は住宅地を対象とする不動産業者やチェーン展開法人の需要も見られる一方、鎌倉駅周辺は観光関連の県外事業者・投資家の参入が活発である。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強みブランド強み再開発マクロ感応性観光景気感応住宅地においては、大船駅徒歩圏（距離0.4km前後）の地点で年間変動率＋4.8〜5.4%、駅前商業地では＋6.7〜7.2%、旧鎌倉エリアの扇ガ谷では＋7.7%、鎌倉駅前商業地（小町・御成町）では＋10〜13%超と、駅との距離および観光性に応じて明確な上昇率の格差が生じている。複数の鑑定士が「利便性による二極化傾向」と明示しており、バス圏・丘陵部の住宅地は＋1〜3%にとどまる例が多い。鎌倉市の人口微減・高齢化率県内最高水準は全域で一般的要因として共通して記載されているが、主要駅近傍の需要増大に打ち消されている。村岡・深沢地区土地区画整理事業および村岡新駅（仮称）への期待は複数地点（鎌倉-住宅地37、商業地5）で地域要因として言及されており、周辺の地価下支え要因として機能している。商業地ではインバウンドを含む観光客数の増加が全地点の鑑定士に共通して指摘されており、路面店を中心にテナント需要が回復している点も共通する変化として記載されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します