鑑定12件全員が「賃料が地価に追いつかない」と断じた湘南の邸宅地
大磯駅徒歩圏は2023年に底打ちし、地価が年+1.7〜+2.7%へ反転。明治期の邸宅地ブランドと都心転入需要が地価を下支えする。一方、収益還元価格は全地点で比準価格を大幅に下回り、石神台では高齢化による供給増が続く。駅前整備計画は地形制約から大きな変動を見込みにくい。
エリアの見通し年表
リモート移住・別荘需要が地価を下支え。大磯駅徒歩圏・海側の希少立地を厳選。
駅近・南側など実需の転売需要が集まりやすいとされる地区では、価格水準が相対的に維持されやすい傾向がある。
邸宅地ブランドに支えられた資産性を享受しつつ長期保有。
実需（移住・別荘）の買い手層が一定数存在しており、時間をかけた売却が検討しやすい市場環境とされる。
リモート移住・別荘需要が地価を下支え。大磯駅徒歩圏・海側の希少立地を厳選。
駅近・南側など実需の転売需要が集まりやすいとされる地区では、価格水準が相対的に維持されやすい傾向がある。
邸宅地ブランドに支えられた資産性を享受しつつ長期保有。
実需（移住・別荘）の買い手層が一定数存在しており、時間をかけた売却が検討しやすい市場環境とされる。
買う理由（4）
偉人の別荘地・海水浴場発祥の希少ブランド
東海道線・大磯駅で都心アクセス可
地価は2023年に底打ち反転(前年比+1.5%)
2050年人口推計は周辺町村より相対的に有望
買わない理由（4）
人口6年連続減・高齢化率34.8%
鉄道は東海道線1駅のみで賃貸市場が薄い
外部予想は10年後の下落
ブランドプレミアムで割高・低利回り
人口の未来（大磯）
駅中心から半径1km・29メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は81（減少傾向）。 高齢化率も全国より8.4pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は4,494人（2025）→3,115人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（大磯）
大磯町の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は24.0%と全国より14.0pt低い。10年の変化は+2.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は30.5%と全国より5.5pt高い。 なお単身のうち65歳以上は13.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が9地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（中郡大磯町）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率13.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格昔から続く住宅街エリア性格郊外のベッドタウン同一需給圏はJR東海道本線沿線で大磯町及び近隣市町の住宅地域一円。住宅地の典型的需要者は地元居住者・通勤者を主体としつつ、東京・横浜方面からの転入者も複数地点で確認されている。駅徒歩圏かバス圏か、またJR線の南北の位置によって価格帯が明確に異なる構造が複数の鑑定士に共通して指摘された。大磯駅徒歩圏の良好な住宅地域では有効需要が底堅く、東小磯など名声あるエリアでは旺盛な需要が認められる一方、バス圏は需要がやや弱く価格水準も低位に留まる。商業地の需要者は地元企業・個人事業主が中心で、チェーン展開企業の需要も限定的。商業地は取引規模のばらつきから中心価格帯の把握が困難な状況にある。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強みブランド強み住環境良好マクロ感応性景気感応高住宅地では大磯・湘南ブランドによる都心等からの転入者増加が上昇要因として広く言及された。低金利・景気回復基調に加え、物価上昇すなわち貨幣価値の下落が不動産価格への上昇圧力として働いているとの指摘が複数地点で共通した。大磯駅徒歩圏を中心に年間+1.7%〜+2.7%の上昇が記録されている。バス圏・石神台等の交通利便性が劣る地域は上昇の力強さが弱く横ばい〜0.0%が大勢。石神台の大規模分譲地は住民高齢化による供給増が下押し要因として続くが、一般的要因による上昇圧力で相殺され横ばい水準にとどまっている。商業地では観光客の週末集客と平日の繁華性の乏しさのギャップが変動要因に影響しており、駅前整備計画が検討中ながら地形的拡張性の制約から大きな変動は見込まれない。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 12 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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