53万人ターミナルを核に、かっぱ橋は地価が年間変動率+24%上昇・アメ横に機関投資家が群がる
住宅地は地価が前年比+10%台で安定成長、商業地は全30鑑定地点で上昇予測。ABAB上野店閉店で中央通り沿いの繁華性が一時低下も、再建後の来街者増加が見込まれる。東上野四丁目A-1地区では2027年の都市計画決定が次の節目。
エリアの見通し年表
上野地区まちづくりビジョン策定進行。台東区が2.8億円予算を計上し基盤整備・機能誘導を推進。
上野駅周辺の都市空間再編の方向性が決定。東上野四丁目A-1地区の都市計画決定へ。
東上野再開発の本格着工。駅前複合施設（オフィス・商業・住宅）の建設が進行。
東上野四丁目再開発が完成。上野駅前の新ランドマーク誕生。エリア価値の向上が見込まれる。
再開発効果が地価に反映される時期とされる。上野・浅草一体の都市再編が一巡する見通し。
上野地区まちづくりビジョン策定進行。台東区が2.8億円予算を計上し基盤整備・機能誘導を推進。
上野駅周辺の都市空間再編の方向性が決定。東上野四丁目A-1地区の都市計画決定へ。
東上野再開発の本格着工。駅前複合施設（オフィス・商業・住宅）の建設が進行。
東上野四丁目再開発が完成。上野駅前の新ランドマーク誕生。エリア価値の向上が見込まれる。
再開発効果が地価に反映される時期とされる。上野・浅草一体の都市再編が一巡する見通し。
買う理由（5）
東上野四丁目再開発で駅前が大きく変わる
JR・メトロ・京成の5路線が利用可能な巨大ターミナル
台東区の人口が2055年まで増加推計
浅草と比べた地価上昇率の差異
上野恩賜公園・美術館エリアの文化的価値
買わない理由（4）
荒川氾濫時の水害リスクが構造的に存在
10年で地価が+79%上昇済み。割安とは言い切れない
繁華街・歓楽街としての治安リスク
再開発完了まで10年超の長期戦
人口の未来（上野）
駅中心から半径1km・44メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は114（増加傾向）。 高齢化率も全国より9.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は30,673人（2025）→31,538人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（上野）
台東区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は59.0%と全国より21.0pt高い。10年の変化は+6.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は15.4%と全国より9.6pt低い。 なお単身のうち65歳以上は13.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が9地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（台東区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.5%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層全国チェーン店エリア性格駅前の繁華街エリア性格成熟した商業エリアエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は台東区全域および隣接区にまたがる幅広い商業・住宅地域である。商業地では、ホテル事業者・不動産開発業者・機関投資家・自用法人と需要層が多彩で、複数の鑑定士がその広がりを指摘している。アメ横・上野駅前の高度商業地域では都内主要繁華街との代替性も言及されており、需給圏が都区部全域に及ぶ地点も見られる。共通して「供給が少ない」「取引が顕在化しない」との記述が大半の地点で確認され、希少性が地価を押し上げる構造が続いている。取引利回りは社会経済活動の正常化を背景に低下傾向が継続しており、投資資金流入が商業地全体を支えている。住宅地では池之端・谷中など文京区隣接エリアのマンション開発需要が強く、デベロッパーによる開発法評価が主力となっている。市場の中心価格帯は画地規模・用途により幅広く、一様な把握は困難との記述が多い。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み観光集客強み路線多数マクロ感応性観光景気感応変動率は商業地で年率+10〜24%、住宅地で+9〜12%と全地点で上昇を記録した。特にかっぱ橋本通り沿い (台東-商業地39) が+23.8%、かっぱ橋道具街 (台東-商業地11) が+20.2%〜20.9%と突出している。複数の鑑定士が共通して言及した上昇要因は、(1) 台東区の人口・世帯数の増加傾向、(2) 円安を背景にしたインバウンド需要の旺盛化、(3) 低金利継続による資産価格の下支え、の3点である。また上野駅周辺では「取引利回りの低下」と「地価上昇幅の拡大」が多数の地点で確認されている。一方、約15件前後の地点で今後の金利動向・物価上昇・金融資本市場の変動に対する注意喚起が記されており、上昇基調の継続に対するリスク認識も広く共有されている。令和6年6月のABAB上野店閉店については中央通り沿いの2地点で明示的に言及された。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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