富裕層とパワーカップルが集まる文教の聖域に、170m再開発が迫る
住宅地の地価は年間変動率+10〜15%で20件全件が上昇評価。一方、賃料上昇が地価に追いつかず収益価格は比準価格より低位。2026年着工の後楽二丁目南地区再開発（延べ30万m2）が春日〜飯田橋エリアの人流を変える。
エリアの見通し年表
後楽二丁目南地区再開発（延べ30万m2）着工。文京区全体の注目度が上昇。
日銀利上げの影響が顕在化する可能性。都心部マンション価格に調整圧力。
金利上昇による調整が一巡すれば、文教エリアの価格水準が落ち着く可能性がある。
後楽二丁目南地区再開発竣工。飯田橋〜春日エリアの回遊性が大幅向上。
再開発効果が地価に完全反映。文京区の地価サイクルがピークに接近。
後楽二丁目南地区再開発（延べ30万m2）着工。文京区全体の注目度が上昇。
日銀利上げの影響が顕在化する可能性。都心部マンション価格に調整圧力。
金利上昇による調整が一巡すれば、文教エリアの価格水準が落ち着く可能性がある。
後楽二丁目南地区再開発竣工。飯田橋〜春日エリアの回遊性が大幅向上。
再開発効果が地価に完全反映。文京区の地価サイクルがピークに接近。
買う理由（5）
東大・日本医科大が支える文教ブランド
人口増加が2040年以降も継続見通し
後楽二丁目南地区再開発（延べ30万m2）
新築マンション供給が極端に少ない
南北線で都心直結の利便性
買わない理由（4）
10年で+65%上昇済み。129万円/m2は割安とは言えない
金利上昇局面で高額物件は最も脆弱
神田川沿いの洪水リスク
賃貸利回りの低下
人口の未来（東大前）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は107（増加傾向）。 高齢化率も全国より9.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は51,549人（2025）→50,321人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（東大前）
文京区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は57.9%と全国より19.9pt高い。10年の変化は+2.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は19.6%と全国より5.4pt低い。 なお単身のうち65歳以上は8.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（文京区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.5%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格昔から続く住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は文京区及びその周辺区で構成され、住宅地・商業地ともに需要超過・供給限定という基本構図が複数の鑑定士により共通して指摘されている。住宅地では、需要者の中心は富裕層の自用目的個人とパワーカップル、および転売・区画割りを目的とする不動産業者。中心価格帯は画地規模により幅があるが、小規模で7〜8千万円台から大規模では2〜3億円超に及ぶ。商業地では、マンションデベロッパー・不動産投資法人・自用法人が主な需要者。白山通りや春日通り沿いの高容積率エリアはマンション適地として特に需要が集中しており、標準的画地で土地総額2〜10億円超の幅がある。全体として文京区のブランドイメージが買い手の選好を強く規定しており、競合エリアとの代替性が低い点が複数の鑑定士により強調されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み希少性強みブランド強み再開発マクロ感応性金利感応高一般的要因として、ゼロ金利政策解除後も住宅ローン金利は低位を維持しており、不動産需要は継続して旺盛と評価されている。文京区内の人口・世帯数は増加傾向で都平均を上回るとの記述が複数地点で確認される。建築費高騰・円安・海外政治経済情勢への留意が各鑑定士から共通して注記されている。地域要因としては、春日駅周辺の市街地再開発完了が同一街区・隣接地域の人流増加をもたらしたと記載される一方、千駄木・白山・西片等の既成住宅地域は地域要因に特段の変動なしと一致している。変動率は住宅地で年間+10〜15%台、商業地で+9〜15%台と広範囲に分布しており、立地・容積率・幹線道路接面の有無が差異を生む主要因となっている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 20 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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