23区からの転入が流れ込む一次取得者の戸建住宅街。区画整理と都計道が長期の街の形を変える。
全30地点で地価が年間変動率+2.0〜3.1%の上昇が続き、清瀬駅至近商業地の地価は+3.2%と住宅地を上回る。新築建売の売れ行き鈍化も散見される中、2027年は未来構想ビジョンが基本計画に落ちるか構想止まりかの分岐点。
エリアの見通し年表
清瀬駅周辺の未来構想ビジョン策定（協議会〜3月）。駅前広場・都市計画道路の方向性が固まる。図書館統廃合で市政は不透明。
ビジョンが基本計画に落ちるか、構想止まりかが分岐。実行転換なら投資妙味が出る。
駅前広場・ペデストリアンデッキ等が事業化されれば、着工前の時期は流動性・価格動向の変化が見込まれる。
再整備が形になり利便性が向上。単身需要は引き続き底堅い。
人口減・高齢化(高齢化率35%超)が鮮明に。出口の再評価フェーズ。
清瀬駅周辺の未来構想ビジョン策定（協議会〜3月）。駅前広場・都市計画道路の方向性が固まる。図書館統廃合で市政は不透明。
ビジョンが基本計画に落ちるか、構想止まりかが分岐。実行転換なら投資妙味が出る。
駅前広場・ペデストリアンデッキ等が事業化されれば、着工前の時期は流動性・価格動向の変化が見込まれる。
再整備が形になり利便性が向上。単身需要は引き続き底堅い。
人口減・高齢化(高齢化率35%超)が鮮明に。出口の再評価フェーズ。
買う理由（5）
病院・大学による単身賃貸需要が底堅い
都心アクセスが良好
参入コストが低い
子育て・住環境の評価が高い
駅周辺再整備の構想が動き出した
買わない理由（4）
再開発はまだ「構想」段階で確度が低い
構造的な人口減・高齢化
キャピタルゲインが期待しにくい
賃貸空室率が高め
人口の未来（清瀬）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は99（横ばい傾向）。 高齢化率も全国より2.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は10,357人（2025）→8,998人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（清瀬）
清瀬市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は41.5%と全国より3.5pt高い。10年の変化は+8.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は26.3%と全国より1.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は14.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（清瀬市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率13.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は西武池袋線・西武新宿線・JR武蔵野線沿線の清瀬市・東久留米市・東村山市にまたがる住宅地域が中心。需要者の主体は地縁的選好性を有する一次取得者だが、複数の鑑定士が「都心・23区方面からの転入者が徐々に増加」と指摘しており、エリア外からの需要流入が明確なトレンドになっている。中心価格帯は清瀬駅・東久留米駅の徒歩圏内で新築戸建4,500〜6,000万円台前半、バス便帯では3,500〜4,000万円前後。商業地では1㎡当たり20〜45万円程度の幅があり、各駅周辺の近隣商業地が上限圏を形成する。一方、10件前後の鑑定書で「価格高騰に需要がついてこれず売れ行きが鈍い建売現場も見られる」との留保が付いており、供給価格帯と実需のギャップが顕在化しつつある。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み住環境良好マクロ感応性金利感応高住宅地の年間変動率は全30地点で+2.0%〜+3.1%、商業地は+3.0%〜+3.4%と全件が上昇。清瀬駅至近の商業地(松山1丁目)が+3.2%で住宅地を上回る上昇率を示している。一般的要因としては「景気緩やかに回復」が多数で定型的に使われる一方、「金利動向への留意」「物価・建築費高騰による住宅需要減退の兆し」を具体的に指摘するブロックが全30地点のうち20件超に上る。清瀬市側では土地区画整理事業の進捗（清瀬-住宅地10の近隣）と都市計画道路東3・4・23の指定（清瀬-商業地1正面）が個別要因として記録されている。東村山市内の1商業地点では金利動向次第で「横ばいまたは下落へ転じる可能性」を明示しており、商業地に対するセンチメントは住宅地に比べやや慎重な記述も混在する。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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