年間3,000万人超が訪れる観光地が、10年で地価2倍に。
住宅地の地価は前年比+20.91%・商業地は+27.4%と23区トップの上昇率を記録。一方、賃料動向への不確実性から収益価格が比準価格を下回る乖離が常態化。2026年のメイツ浅草竣工、2030年代の東上野四丁目再開発完成が次の転換点。
エリアの見通し年表
インバウンド需要でホテル建設ラッシュ。地価上昇率が23区トップ（前年比+27.4%商業地）。
(仮称)メイツ浅草竣工。浅草六区地区計画に基づく街並み整備が進行。
インバウンドブーム一巡後の調整局面。東上野再開発の本格着工。
東上野四丁目再開発が完成に向け進捗。浅草・上野エリア一体の価値向上。
東上野再開発完了。エリア全体のポテンシャルが地価に完全反映。
インバウンド需要でホテル建設ラッシュ。地価上昇率が23区トップ（前年比+27.4%商業地）。
(仮称)メイツ浅草竣工。浅草六区地区計画に基づく街並み整備が進行。
インバウンドブーム一巡後の調整局面。東上野再開発の本格着工。
東上野四丁目再開発が完成に向け進捗。浅草・上野エリア一体の価値向上。
東上野再開発完了。エリア全体のポテンシャルが地価に完全反映。
買う理由（5）
インバウンド回復で地価急騰中
東上野四丁目再開発（2030年代半ば完成）
浅草六区地区計画による街並み整備
台東区の人口が増加トレンド
交通利便性が高い
買わない理由（4）
地価の過熱感が顕著
インバウンド依存度が高い
荒川氾濫時の水害リスク
木造密集地域が残存
人口の未来（浅草）
駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は108（増加傾向）。 高齢化率も全国より6.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は46,927人（2025）→45,893人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（浅草）
台東区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は59.0%と全国より21.0pt高い。10年の変化は+6.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は15.4%と全国より9.6pt低い。 なお単身のうち65歳以上は13.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が7地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（台東区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.5%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格観光客が集まる街エリア性格成熟した商業エリアエリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は台東区の幹線・準幹線道路沿い商業地域を中心に、浅草寺周辺の繁華地は東京都区部の繁華商業地まで広域化する。需要者は自己利用目的の法人、収益用不動産取得を目的とする不動産会社・投資ファンド、ホテル・マンション開発業者、地縁性を有する地元自営業者と幅広く、雷門至近では土地総額10〜30億円、奥浅草・かっぱ橋では1〜3億円、北部混在地域では5,000万〜1億円と規模・立地で価格帯は大きく分かれる。訪日インバウンドを背景に店舗・ホテル用地需要が旺盛で、供給は限定的、取引利回りは低下傾向で推移している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み観光集客強み希少性マクロ感応性観光景気感応台東区の人口・世帯数は増加基調で、来街者数の増加が商業地全般で続いている。浅草寺周辺は環境要因が大幅プラスで、雷門・馬道通り・二天門付近では年間+22〜29%の変動率を記録、奥浅草・かっぱ橋・蔵前でも+14〜24%の上昇が継続。背景には外国人訪問客等のインバウンド需要の旺盛さ、新規ホテル開発の活発化、マンション用地としての底堅い需要がある。一方で欧米の高金利継続、中国不動産不況、物価高騰、日銀の将来的な利上げ、円安動向は留意要素として複数地点で言及されている。個別的要因はいずれも変動なし。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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